Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) là một thực trạng diễn ra khá phổ biến tại Việt Nam. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý tại thời điểm đầu năm 2022, đây là một giao dịch tiềm ẩn cực kỳ nhiều rủi ro. Câu hỏi đặt ra là: Liệu hợp đồng mua bán này có mặc nhiên bị tuyên vô hiệu, và người mua có cơ hội nào để bảo vệ tài sản của mình?

Điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Phải có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này);
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, về nguyên tắc, việc mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ là vi phạm điều kiện về nội dung của giao dịch dân sự, dẫn đến nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu rất cao.

Rủi ro từ việc không công chứng, chứng thực hợp đồng

Bên cạnh điều kiện về Sổ đỏ, hình thức của hợp đồng cũng là một rào cản lớn. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực...”

Thực tế, do đất chưa có Sổ đỏ nên các tổ chức hành nghề công chứng sẽ từ chối thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, các bên thường chỉ ký kết bằng "giấy viết tay" hoặc lập vi bằng. Theo quy định, những loại giấy tờ này không thay thế được văn bản công chứng, chứng thực và không có giá trị pháp lý để sang tên Sổ đỏ.

Cơ hội "cứu vãn" giao dịch từ Bộ luật Dân sự 2015

Mặc dù quy định khắt khe, nhưng pháp luật vẫn mở ra một "cửa hẹp" để bảo vệ bên thiện chí trong giao dịch. Căn cứ vào khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.”

Điều này có nghĩa là nếu bạn mua đất bằng giấy viết tay, dù chưa công chứng nhưng bạn đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền (nghĩa vụ trong giao dịch), bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Hướng dẫn đặc biệt từ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Đối với các giao dịch xác lập từ sau ngày 15/10/1993, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn chi tiết tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP. Cụ thể, tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II quy định:

Nếu hợp đồng vi phạm điều kiện về Sổ đỏ và công chứng, nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, bên mua đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... mà bên chuyển nhượng không phản đối và không bị cơ quan nhà nước xử lý vi phạm hành chính, thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng.

Đây là một quy định mang tính thực tiễn cao, nhằm ổn định đời sống của người dân đã sử dụng đất lâu dài và có đầu tư tài sản trên đất.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Dù có những quy định "mở" như trên, việc mua đất không Sổ đỏ vẫn là một canh bạc đầy rủi ro. Để bảo vệ mình, người mua cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ nguồn gốc đất, đảm bảo đất không nằm trong quy hoạch hoặc đang có tranh chấp ngầm.
• Lưu giữ toàn bộ chứng từ thanh toán, tốt nhất là chuyển khoản qua ngân hàng hoặc có người làm chứng khi giao tiền mặt.
• Thực hiện việc chiếm hữu và sử dụng đất ngay sau khi mua (xây tường rào, trồng cây, hoặc sửa sang công trình).
• Nhanh chóng tìm hiểu thủ tục kê khai cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đất đủ điều kiện theo quy định của địa phương.

Tóm lại, giao dịch mua bán đất chưa có Sổ đỏ không mặc nhiên bị tuyên vô hiệu nếu đáp ứng được các điều kiện về thực hiện nghĩa vụ hoặc đầu tư tài sản trên đất theo hướng dẫn của Tòa án. Tuy nhiên, để tránh những vụ kiện tụng kéo dài hàng thập kỷ, người dân nên ưu tiên các giao dịch có đầy đủ pháp lý.

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên quy định pháp luật hiện hành tính đến tháng 01/2022. Nếu bạn đang gặp phải tranh chấp tương tự, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ chi tiết nhất.