Việc kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ bắt buộc của công dân. Để giúp quý độc giả thực hiện đúng quy định, bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách lập tờ khai theo bối cảnh pháp luật năm 2019.

1. Căn cứ pháp lý áp dụng năm 2019

Tại thời điểm tháng 09/2019, các hoạt động kê khai và nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được điều chỉnh bởi các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng sau:

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014.
• Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN.

Theo quy định tại Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014, thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

2. Đối tượng phải thực hiện kê khai thuế TNCN

Cá nhân có thu nhập từ các hoạt động sau đây phải thực hiện kê khai thuế theo mẫu 03/BĐS-TNCN:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
• Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai).

3. Hướng dẫn chi tiết cách điền Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN)

Người nộp thuế cần lưu ý các chỉ tiêu quan trọng sau trên tờ khai:

• Phần I & II: Thông tin người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng. Cần ghi chính xác Họ tên, Mã số thuế (nếu có) và số CMND/Hộ chiếu.
• Phần III & IV: Loại và đặc điểm bất động sản. Ghi rõ địa chỉ thửa đất, diện tích, nguồn gốc đất (được giao, thuê hay nhận chuyển nhượng).
• Phần V: Xác định thu nhập và số thuế phải nộp.
  • Đối với chuyển nhượng: Thuế = Giá chuyển nhượng x 2%.
  • Đối với thừa kế/quà tặng: Thuế = (Giá trị bất động sản - 10 triệu đồng) x 10%.

4. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế

Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

5. Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản

Pháp luật năm 2019 quy định một số trường hợp được miễn thuế TNCN, điển hình như:

• Chuyển nhượng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; anh chị em ruột với nhau...
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân tại Việt Nam (phải đáp ứng điều kiện về thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày).

Người nộp thuế thuộc diện miễn thuế vẫn phải thực hiện kê khai thuế và nộp các giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống hoặc điều kiện nhà ở duy nhất để cơ quan thuế xác nhận.