Người dân sở hữu đất do xã giao từ những năm 1980 thường lo lắng về tính pháp lý của mảnh đất mình đang sử dụng (ảnh minh họa)

Việc giao đất trong giai đoạn trước khi Luật Đất đai đầu tiên (năm 1987) ra đời thường tồn tại nhiều bất cập về thẩm quyền. Rất nhiều hộ gia đình hiện nay vẫn đang sử dụng đất dựa trên các quyết định, giấy tờ do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã ký duyệt từ những năm 1985. Vậy, theo quy định pháp luật hiện hành (tính đến năm 2021), loại đất này có bị coi là giao trái thẩm quyền hay không và cơ hội nào để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)?

Thẩm quyền giao đất giai đoạn trước năm 1987 quy định như thế nào?

Để xác định một mảnh đất có được giao đúng thẩm quyền hay không, chúng ta phải đối chiếu với các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao đất. Vào năm 1985, hoạt động quản lý và giao đất được điều chỉnh bởi Quyết định 201-CP năm 1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất trong cả nước.

Theo quy định tại thời điểm đó, thẩm quyền giao đất được phân cấp như sau:

• UBND cấp huyện: Có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp trong hạn mức quy định.
• UBND cấp tỉnh: Giao đất cho các tổ chức, cơ quan hoặc giao đất ngoài hạn mức của cấp huyện.
• UBND cấp xã: Chỉ có chức năng quản lý, đăng ký và thống kê ruộng đất tại địa phương, không có thẩm quyền ra quyết định giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài.

Do đó, nếu gia đình bạn được UBND xã giao đất vào năm 1985 thì về mặt pháp lý, đây được xác định là trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền. Tuy nhiên, người dân không nên quá lo lắng vì Nhà nước luôn có những chính sách tháo gỡ cho các tồn tại lịch sử này.

Cơ hội cấp Sổ đỏ cho đất xã giao trước năm 1993

Mặc dù việc giao đất là trái thẩm quyền, nhưng nếu người dân đã sử dụng đất ổn định, lâu dài và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì vẫn có cơ hội được công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, cụ thể là hướng dẫn tại khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc xử lý trường hợp này được quy định như sau:

"Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..."

Như vậy, đối với mảnh đất giao năm 1985 của gia đình bạn, để được cấp Sổ đỏ cần thỏa mãn các điều kiện sau:

1. Sử dụng ổn định: Có các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất liên tục từ thời điểm đó đến nay.
2. Không có tranh chấp: Được UBND xã xác nhận tại thời điểm nộp hồ sơ.
3. Phù hợp quy hoạch: Mảnh đất không nằm trong hành lang an toàn công trình, đất công cộng hoặc các quy hoạch giải tỏa khác của địa phương.

Nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất

Một vấn đề quan trọng mà người dân cần lưu ý là nghĩa vụ tài chính. Tùy thuộc vào việc người dân có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất tại thời điểm năm 1985 hay không mà mức thu tiền sử dụng đất sẽ khác nhau:

• Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất đúng quy định tại thời điểm giao đất: Người dân có thể không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp ở mức thấp.
• Nếu không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền: Mức thu sẽ được tính toán dựa trên bảng giá đất tại thời điểm cấp Sổ đỏ và các quy định về miễn giảm (nếu có) đối với hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Lời khuyên pháp lý: Gia đình bạn nên chủ động liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để được hướng dẫn kê khai và cung cấp các chứng cứ về quá trình sử dụng đất. Việc sớm hoàn thiện thủ tục pháp lý không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn giúp tăng giá trị kinh tế cho mảnh đất của gia đình.