Trong thực tế giao dịch bất động sản, việc một thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất là điều không hiếm gặp. Câu hỏi đặt ra là liệu khi đất đã bị "quy hoạch" thì chủ sở hữu có còn quyền chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế (thường gọi là sang tên Sổ đỏ) hay không? Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định về vấn đề này đã được làm rõ nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Hiểu đúng về khái niệm "Sang tên Sổ đỏ"

Trước hết, cần lưu ý rằng "sang tên Sổ đỏ" là cách gọi phổ biến của người dân. Theo ngôn ngữ pháp lý, đây chính là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc đăng ký này là bắt buộc để Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng mới của cá nhân, tổ chức.

Quy định về quyền của người sử dụng đất khi đất thuộc quy hoạch

Căn cứ vào Điều 76 Luật Đất đai 2024, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch được chia thành hai kịch bản chính dựa trên tình trạng của kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Trường hợp 1: Quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Đây là trường hợp phổ biến nhất. Khi một khu vực đã được định hướng quy hoạch (ví dụ: quy hoạch khu dân cư, quy hoạch cây xanh) nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để thực hiện việc thu hồi đất cụ thể.

Tại khoản 4 Điều 76 quy định rõ:

“4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Như vậy, trong giai đoạn này, người dân hoàn toàn có quyền sang tên Sổ đỏ, thế chấp, tặng cho hoặc để lại thừa kế như đất bình thường mà không bị hạn chế.

Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện

Khi đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, quyền lợi của người dân bắt đầu bị hạn chế một phần, nhưng quyền "sang tên" vẫn được duy trì cho đến khi có quyết định thu hồi đất chính thức.

Theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024:

"6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.”

Phân tích chi tiết:

• Về quyền giao dịch: Người dân vẫn được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho (sang tên).
• Về quyền xây dựng: Bị hạn chế nghiêm ngặt. Không được xây mới nhà ở hay công trình kiên cố, không trồng cây lâu năm mới. Chỉ được sửa chữa, cải tạo hiện trạng hoặc xây dựng theo giấy phép có thời hạn.

Khi nào thì tuyệt đối không được sang tên?

Mặc dù luật cho phép sang tên đất quy hoạch, nhưng quyền này sẽ chấm dứt ngay khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lúc này, thửa đất đã chuyển sang giai đoạn thực thi việc thu hồi để phục vụ mục đích công cộng hoặc phát triển kinh tế - xã hội, do đó mọi giao dịch chuyển nhượng sẽ không được pháp luật công nhận và cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ.

Làm thế nào để kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không?

Để tránh rủi ro khi mua bán đất, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch thông qua các kênh chính thống sau:

1. Trụ sở UBND: Xem bản đồ quy hoạch được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp huyện hoặc cấp xã nơi có đất.
2. Cổng thông tin điện tử: Truy cập website chính thức của UBND cấp huyện để tra cứu các quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3. Văn phòng đăng ký đất đai: Đây là cách chắc chắn nhất. Người dân có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai để biết chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất.
4. Công chức địa chính: Tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính xã/phường để có thông tin cập nhật nhất về các dự án sắp triển khai tại địa phương.

Lời khuyên pháp lý

Việc mua bán, sang tên đất thuộc quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro về giá trị bồi thường sau này. Người mua cần cân nhắc kỹ giữa giá thành và mục đích sử dụng. Nếu mua để ở lâu dài, đất dính quy hoạch thu hồi sẽ không phải là lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, nếu mua để đầu tư hoặc chờ điều chỉnh quy hoạch (trong trường hợp quy hoạch treo quá 02 năm không thực hiện theo khoản 7 Điều 76), người dân cần nắm vững các quy định để bảo vệ quyền lợi của mình.

Kết luận: Đất thuộc quy hoạch vẫn được phép sang tên nếu chưa có quyết định thu hồi đất chính thức. Tuy nhiên, các quyền về xây dựng và cải tạo sẽ bị hạn chế tùy theo từng giai đoạn quy hoạch cụ thể.