Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang có những biến động mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư và hộ gia đình đang chuyển hướng quan tâm sang các loại đất có giá thành rẻ hơn đất thổ cư, điển hình là đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý quan trọng thường bị bỏ qua: Liệu có được xây dựng nhà ở kiên cố trên đất thương mại, dịch vụ hay không? Việc không nắm rõ quy định có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng, thậm chí là bị cưỡng chế tháo dỡ công trình.

Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013, đất thương mại, dịch vụ được định nghĩa như sau:

"Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại."

Về bản chất, đây là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Mục đích sử dụng chính của nó là để sinh lời thông qua các hoạt động thương mại, không phải để phục vụ nhu cầu cư trú lâu dài của người dân.

Có được xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ?

Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần đối chiếu định nghĩa về "nhà ở" theo quy định của pháp luật hiện hành. Tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được xác định là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, có sự khác biệt rõ rệt về mục đích sử dụng giữa đất thương mại, dịch vụ và đất ở (đất thổ cư). Căn cứ vào nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích được ghi nhận trong Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ.

Nếu cố tình xây dựng, công trình đó sẽ bị coi là vi phạm trật tự xây dựng và vi phạm mục đích sử dụng đất. Các cơ quan chức năng có quyền xử phạt hành chính, đình chỉ thi công hoặc buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất (tháo dỡ nhà).

Làm sao để xây nhà hợp pháp trên đất thương mại, dịch vụ?

Nếu bạn đang sở hữu đất thương mại, dịch vụ và mong muốn xây dựng nhà ở, giải pháp duy nhất là thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Quy trình này được điều chỉnh bởi Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi không phải lúc nào cũng được chấp thuận. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện) sẽ căn cứ vào hai yếu tố chính:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Lời khuyên cho người mua đất năm 2019

Trước khi quyết định xuống tiền mua một mảnh đất được giới thiệu là "đất dịch vụ" hay "đất thương mại" với giá rẻ, người mua cần đặc biệt lưu ý:

1. Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận: Xem mục "Mục đích sử dụng" ghi là gì.
2. Tra cứu quy hoạch: Đến cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để hỏi xem khu đất đó có nằm trong diện được chuyển đổi sang đất ở hay không.
3. Cẩn trọng với các lời hứa: Đừng tin vào những lời cam kết miệng của người bán về việc "bao làm sổ đỏ thổ cư" nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Việc xây nhà là chuyện hệ trọng cả đời, đừng để sự thiếu hiểu biết về pháp luật đất đai khiến bạn rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".