Hoạt động cho thuê tài sản như nhà ở, mặt bằng kinh doanh, xe cộ hay dây chuyền máy móc là hình thức đầu tư sinh lời phổ biến của nhiều cá nhân và hộ gia đình. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước luôn là vấn đề được các chủ tài sản quan tâm hàng đầu nhằm bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật và tránh rủi ro pháp lý phát sinh.

Để giúp người nộp thuế nắm rõ quyền lợi cũng như trách nhiệm của mình, bài viết dưới đây phân tích chuyên sâu về cách xác định doanh thu, phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ cho thuê tài sản, cùng danh mục các khoản chi phí được trừ và không được trừ theo văn bản quy phạm pháp luật mới nhất.

1. Doanh Thu Tính Thuế TNCN Từ Cho Thuê Tài Sản Được Xác Định Thế Nào?

Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân được cơ quan thuế xác định căn cứ trực tiếp vào hợp đồng thuê cũng như hình thức thanh toán giữa bên cho thuê và bên thuê.

Cụ thể, việc xác định doanh thu tính thuế đối với từng trường hợp thanh toán tiền thuê như sau:

• Trường hợp trả tiền theo từng kỳ: Doanh thu tính thuế được xác định là số tiền thực tế bên thuê phải trả trong từng kỳ thanh toán tương ứng theo thỏa thuận hợp đồng.
• Trường hợp trả trước tiền thuê cho nhiều năm: Chủ tài sản được linh hoạt lựa chọn một trong hai phương pháp xác định doanh thu tính thuế:
• Phân bổ doanh thu tương ứng cho số năm mà bên thuê đã trả tiền trước; hoặc
• Xác định doanh thu tính thuế một lần theo toàn bộ số tiền thanh toán nhận được.

Như vậy, cơ chế xác định doanh thu tính thuế dựa hoàn toàn vào phương thức thanh toán thực tế và các điều khoản trong hợp đồng thuê tài sản ký kết giữa các bên.

2. Quy Định Mới Về Cách Tính Thuế TNCN Từ Cho Thuê Tài Sản

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Luật số 109/2025/QH15), cá nhân kinh doanh có tổng doanh thu trong năm đạt từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng sẽ được quyền lựa chọn phương pháp nộp thuế theo quy định.

Trường hợp cá nhân lựa chọn áp dụng phương pháp nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu, số thuế TNCN phải nộp từ hoạt động cho thuê tài sản được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế × 5%

Trong đó, doanh thu tính thuế được xác định là phần doanh thu vượt trên ngưỡng quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Ví dụ minh họa cụ thể: Ông A có hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư. Sau khi trừ đi phần ngưỡng doanh thu không chịu thuế theo luật định, phần doanh thu tính thuế vượt mức áp dụng thuế suất của ông A được xác định là 200 triệu đồng. Số thuế TNCN từ việc cho thuê tài sản mà ông A có nghĩa vụ phải nộp ngân sách Nhà nước là:

200.000.000 VNĐ × 5% = 10.000.000 VNĐ

Qua đó cho thấy, thuế suất thuế TNCN áp dụng cố định là 5% đối với thu nhập từ cho thuê tài sản trong trường hợp cá nhân đăng ký nộp thuế theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu.

3. Các Khoản Chi Phí Được Trừ Khi Tính Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Đối với trường hợp xác định thu nhập tính thuế, các khoản chi phí của cá nhân cho thuê tài sản chỉ được tính là chi phí được trừ khi đáp ứng đủ các điều kiện khắt khe quy định tại Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Cụ thể bao gồm các điều kiện sau:

• Khoản chi thực tế phát sinh trực tiếp và có liên quan chặt chẽ đến hoạt động cho thuê tài sản, sản xuất kinh doanh;
• Có đầy đủ hợp đồng, hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật;
• Có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch mua hàng hóa, dịch vụ có giá trị từ 05 triệu đồng trở lên theo pháp luật về thuế giá trị gia tăng.

Danh mục các khoản chi phí hợp lý được chấp nhận tính trừ bao gồm:

1. Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng và hàng hóa trực tiếp phục vụ cho hoạt động kinh doanh, cho thuê.
2. Chi phí tiền lương, tiền công, tiền thưởng, đóng bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế bắt buộc và các khoản phụ cấp trả cho người lao động theo hợp đồng có đóng bảo hiểm; các khoản chi trả nhân công dưới 01 tháng.
3. Chi phí khấu hao tài sản cố định phục vụ cho hoạt động kinh doanh cho thuê. Việc trích khấu hao thực hiện theo quy định quản lý tài sản cố định của doanh nghiệp. Lưu ý: Tài sản cố định đã trích khấu hao hết giá trị thì không được tiếp tục trích khấu hao tính vào chi phí.
4. Chi phí dịch vụ mua ngoài phục vụ vận hành tài sản cho thuê như: tiền điện, nước, dịch vụ viễn thông, internet, vệ sinh, sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng định kỳ có đầy đủ hóa đơn GTGT.
5. Chi phí trả lãi tiền vay vốn kinh doanh tại các tổ chức tín dụng theo lãi suất thực tế. Đối với vốn vay từ cá nhân/tổ chức không phải tổ chức tín dụng, mức lãi suất tính trừ không được vượt quá giới hạn quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
6. Các khoản chi phí hợp lý khác trực tiếp liên quan đến việc vận hành, duy trì hoạt động cho thuê tài sản.

4. Danh Mục Các Khoản Chi Phí Không Được Trừ Khi Xác Định Thuế TNCN

Cũng tại Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, pháp luật quy định rõ ràng các khoản chi KHÔNG được phép tính trừ khi xác định nghĩa vụ thuế TNCN bao gồm:

• Những khoản chi không liên quan đến hoạt động cho thuê tài sản hoặc sản xuất, kinh doanh;
• Các khoản chi không chứng minh được bằng hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định;
• Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản chi có tính chất tiền lương của chính cá nhân kinh doanh, chủ hộ kinh doanh hoặc các thành viên trong hộ gia đình (ngoại trừ các khoản đóng bảo hiểm bắt buộc theo luật);
• Các khoản tiền lương, chi phí nhân công đã hạch toán nhưng thực tế không chi trả hoặc thiếu chứng từ thanh toán hợp lệ;
• Phần chi khấu hao tài sản cố định vượt quá định mức quy định hoặc trích khấu hao đối với tài sản không sử dụng trực tiếp vào hoạt động kinh doanh cho thuê;
• Các khoản tiền phạt vi phạm hành chính, phạt vi phạm hợp đồng kinh tế, tiền bồi thường thiệt hại do lỗi chủ quan của cá nhân kinh doanh;
• Các chi phí liên quan đến đất ở, công trình phục vụ sinh hoạt cá nhân, ô tô và tài sản mang tên cá nhân (trừ trường hợp xe ô tô và tài sản đăng ký sử dụng cho mục đích kinh doanh vận tải, du lịch);
• Các khoản chi phí phục vụ nhu cầu sinh hoạt riêng của cá nhân và gia đình. Cá nhân có nghĩa vụ theo dõi, hạch toán riêng biệt chi phí kinh doanh và chi phí sinh hoạt cá nhân.

Việc nắm rõ các quy định về thuế TNCN từ cho thuê tài sản theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 không chỉ giúp cá nhân kinh doanh thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý mà còn tối ưu hóa chi phí hợp lý, tránh nguy cơ bị xử phạt hành chính trong lĩnh vực thuế.