Việc xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (thường được gọi là chung cư mini) đã trở thành một giải pháp nhà ở phổ biến tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và trật tự xây dựng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 95/2024/NĐ-CP với những quy định chi tiết và chặt chẽ hơn, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Thế nào là nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ?

Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, loại hình này được định nghĩa là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, được thiết kế và xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc kết hợp các hình thức này đối với từng căn hộ riêng biệt.

Phân loại quy mô xây dựng và thủ tục pháp lý tương ứng

Điểm mới đáng chú ý nhất trong quy định lần này là việc phân chia rõ rệt các yêu cầu pháp lý dựa trên quy mô và mục đích sử dụng của công trình:

1. Trường hợp phải lập dự án đầu tư

Pháp luật yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở và xây dựng đối với các trường hợp sau:

• Xây dựng để bán hoặc cho thuê mua (không phân biệt số lượng căn hộ).
• Xây dựng để cho thuê nhưng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên.

Điều này đồng nghĩa với việc các cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh chuyên nghiệp loại hình này sẽ phải đối mặt với các tiêu chuẩn khắt khe về quy hoạch, hạ tầng và thẩm duyệt dự án.

2. Trường hợp xây dựng theo quy định nhà ở riêng lẻ

Đối với trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ có quy mô dưới 20 căn hộ chỉ để cho thuê, chủ đầu tư có thể thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân. Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo các yêu cầu nghiêm ngặt về:

• Thiết kế và thẩm tra thiết kế xây dựng.
• Cấp Giấy phép xây dựng theo đúng quy hoạch.
• Quản lý, giám sát thi công và đặc biệt là các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy.

"Việc xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật."

Quản lý vận hành và an toàn cư dân

Không chỉ dừng lại ở khâu xây dựng, việc quản lý vận hành các tòa nhà này sau khi đưa vào sử dụng cũng được chuẩn hóa. Theo đó, các chung cư mini sẽ phải thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người thuê, mua nhà và đảm bảo môi trường sống văn minh, an toàn.

Với việc Nghị định 95/2024/NĐ-CP chính thức áp dụng, các lỗ hổng pháp lý trước đây đối với loại hình chung cư mini đang dần được lấp đầy, hứa hẹn một thị trường bất động sản minh bạch và an toàn hơn cho người dân.