Trong tâm thức của nhiều người dân Việt Nam, "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" không chỉ là một tờ giấy chứng nhận quyền sở hữu mà còn là tài sản tích lũy cả đời. Tuy nhiên, với những thửa đất đã được khai phá và sử dụng từ những năm 90 của thế kỷ trước, việc làm sao để được Nhà nước công nhận và cấp Giấy chứng nhận lại là một hành trình gian nan với nhiều thủ tục pháp lý chồng chéo. Đặc biệt, trong bối cảnh pháp luật đất đai hiện hành (tính đến tháng 12/2020), việc xác định nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất đóng vai trò quyết định đến việc hộ gia đình có phải nộp tiền sử dụng đất hay không.

1. Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với những thửa đất có nguồn gốc từ những năm 90, nếu người sử dụng đất còn lưu giữ được các loại giấy tờ cũ thì việc cấp Giấy chứng nhận sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các loại giấy tờ này là bằng chứng thép để xác định quyền lợi của người dân.

1.1. Danh mục giấy tờ 'quyền lực' từ trước ngày 15/10/1993

Nếu bạn đang sở hữu một trong các loại giấy tờ sau đây, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận và thường không phải nộp tiền sử dụng đất:

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận.

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

1.2. Cách xác định thời điểm sử dụng đất ổn định

Đây là mấu chốt để giải quyết các vướng mắc về tiền sử dụng đất. Theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định dựa trên các căn cứ sau:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất từ những năm 90.
• Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ tại thửa đất.
• Các loại hóa đơn nộp tiền điện, nước hoặc các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký.
• Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ.

2. Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thực tế tại Việt Nam, rất nhiều hộ gia đình sử dụng đất từ những năm 90 nhưng do lịch sử để lại hoặc do thất lạc mà không còn giấy tờ. Trong trường hợp này, Điều 101 Luật Đất đai 2013 mở ra hai hướng giải quyết:

2.1. Cấp Sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất

Điều kiện áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà:

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

2.2. Cấp Sổ đỏ có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Đối với đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 (bao gồm cả giai đoạn những năm 90) mà không vi phạm pháp luật về đất đai, người dân vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ nếu được UBND cấp xã xác nhận:

• Đất không có tranh chấp.
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.

3. Vai trò 'then chốt' của UBND cấp xã trong việc xác nhận

Dù đất có giấy tờ hay không, vai trò của UBND cấp xã là cực kỳ quan trọng. Cơ quan này sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp và niêm yết công khai tại trụ sở trong thời hạn 15 ngày. Đối với những trường hợp không có giấy tờ ghi rõ thời điểm, UBND cấp xã sẽ thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất trong khu dân cư để làm căn cứ xác nhận.

Lời khuyên pháp lý: Nếu bạn đang sử dụng đất từ những năm 90, hãy chủ động thu thập tất cả các loại biên lai thuế, hóa đơn điện nước cũ hoặc nhờ những người hàng xóm lâu năm xác nhận bằng văn bản. Đây sẽ là những bằng chứng vô giá giúp đẩy nhanh quá trình làm Sổ đỏ và bảo vệ quyền lợi tài chính của gia đình bạn trước các quy định về tiền sử dụng đất.

Mọi thắc mắc liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ với các cơ quan chức năng hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn chi tiết dựa trên hồ sơ cụ thể của mình.