Trong tâm thức của nhiều người dân Việt Nam, tấm "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" không chỉ là chứng thư pháp lý mà còn là "bảo vật" khẳng định quyền làm chủ đối với mảnh đất của mình. Tuy nhiên, thực tế hiện nay vẫn còn một lượng lớn diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Câu hỏi đặt ra là: Liệu không có Sổ đỏ thì người dân có bị "mất trắng" quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất hay không? Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, hành lang pháp lý đã mở ra những cánh cửa mới, bảo vệ tối đa quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

Người dân cần nắm rõ các quy định mới để bảo vệ quyền lợi về đất đai (ảnh minh họa)

1. Quyền được bồi thường về đất dù chưa cầm Sổ trên tay

Đây là điểm mới đáng chú ý nhất mà người dân cần quan tâm. Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, điều kiện để được bồi thường về đất không chỉ bó hẹp ở việc phải có Giấy chứng nhận. Cụ thể, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất (không phải đất thuê trả tiền hàng năm) vẫn được bồi thường nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau:

• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký.

Đặc biệt, Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP còn làm rõ thêm các trường hợp đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật hoặc thuộc diện được xem xét cấp Sổ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 vẫn được Nhà nước xem xét bồi thường thỏa đáng.

2. Bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất

Ngay cả khi mảnh đất đó chưa đủ điều kiện bồi thường về đất, người dân vẫn có quyền được bồi thường về tài sản (nhà ở, công trình, cây cối...) trên đất. Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 khẳng định nguyên tắc:

"Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ."

Điều này có nghĩa là, nếu bạn chứng minh được mình là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà hoặc các công trình trên đất, Nhà nước sẽ có phương án đền bù dựa trên giá trị thiệt hại thực tế khi thu hồi.

Công tác đo đạc, xác định hiện trạng đất đai là cơ sở quan trọng để tính toán bồi thường (ảnh minh họa)

3. Quyền thực hiện các giao dịch dân sự trong trường hợp đặc biệt

Thông thường, có Sổ đỏ là điều kiện tiên quyết để chuyển nhượng, tặng cho. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp ngoại lệ. Người sử dụng đất chưa có Sổ vẫn được thực hiện quyền trong các tình huống:

• Thừa kế quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp: Trong hoạt động dồn điền, đổi thửa.
• Tặng cho quyền sử dụng đất: Cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình công cộng.

4. Cơ hội được cấp Giấy phép xây dựng

Nhiều người lầm tưởng không có Sổ đỏ thì không thể xin phép xây dựng nhà kiên cố. Thực tế, theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP, nếu người dân có các loại giấy tờ hợp pháp khác (như quyết định giao đất, giấy tờ trúng đấu giá, hoặc xác nhận của UBND cấp xã về việc đất đủ điều kiện cấp Sổ) thì vẫn hoàn toàn có thể được cấp Giấy phép xây dựng để an cư lạc nghiệp.

5. Quyền tạm thời sử dụng đất cho đến khi thu hồi

Đối với những trường hợp đất đang sử dụng ổn định nhưng thực sự không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (do vi phạm quy hoạch hoặc các lý do pháp lý khác), pháp luật vẫn cho phép người dân được tiếp tục sử dụng. Khoản 8 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định người dân được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước có quyết định thu hồi, với điều kiện phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai đầy đủ.

Lời khuyên từ chuyên gia: Dù Luật đã mở rộng quyền lợi, nhưng để đảm bảo an toàn pháp lý tuyệt đối và tối ưu hóa giá trị quyền sử dụng đất, người dân nên chủ động thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và xin cấp Giấy chứng nhận ngay khi có thể. Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ giúp quý vị tự tin bảo vệ tài sản của mình trước những biến động về quy hoạch và thu hồi đất.