Việc bảo trì, sửa chữa nhà ở đang cho thuê thường xuyên dẫn đến những tranh chấp không đáng có giữa chủ nhà và người thuê. Ai là người phải chịu chi phí khi mái nhà bị dột hay hệ thống điện gặp sự cố? Theo quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, trách nhiệm và quyền hạn của các bên đã được phân định rõ ràng.

Trách nhiệm sửa chữa nhà thuê thuộc về ai?

Theo nguyên tắc chung, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm tài sản thuê luôn trong tình trạng sử dụng tốt. Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất rõ về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

"1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa."

Như vậy, nếu nhà ở bị hư hỏng nặng hoặc có khuyết tật làm ảnh hưởng đến mục đích thuê, chủ nhà bắt buộc phải sửa chữa. Tuy nhiên, người thuê cũng cần lưu ý rằng những hư hỏng nhỏ (như thay bóng đèn, vòi nước hỏng do sử dụng...) thường sẽ do bên thuê tự thực hiện theo tập quán hoặc thỏa thuận riêng.

Quy định về bảo trì và cải tạo nhà ở theo Luật Nhà ở 2023

Kể từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, các quy định về bảo trì và cải tạo đã được chi tiết hóa tại Điều 132 Luật Nhà ở 2023. Chủ nhà có quyền cải tạo nhà nhưng phải được sự đồng ý của người thuê, trừ trường hợp khẩn cấp.

Một điểm mới đáng chú ý là quyền điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo. Nếu việc cải tạo làm tăng giá trị ngôi nhà và thời hạn thuê còn lại dưới 1/3 hợp đồng, chủ nhà có quyền tăng giá thuê hợp lý. Nếu người thuê không đồng ý với mức giá mới, họ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Ngược lại, nếu chủ nhà chây lười không bảo trì dù đã được thông báo, người thuê có quyền tự thực hiện bảo trì sau khi thông báo bằng văn bản trước ít nhất 15 ngày. Chi phí này sẽ được chủ nhà thanh toán lại hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà hàng tháng.

Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm sửa chữa?

Tranh chấp về sửa chữa có thể dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng trước hạn. Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp cụ thể:

• Bên thuê có quyền chấm dứt: Khi chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng, hoặc tăng giá thuê bất hợp lý mà không thông báo trước.
• Bên cho thuê có quyền chấm dứt: Khi người thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà.

Trong mọi trường hợp đơn phương chấm dứt, bên vi phạm nghĩa vụ thông báo (thường là 30 ngày) sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại theo quy định của pháp luật.

Lời khuyên pháp lý để tránh tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên nên ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà về danh mục các hạng mục bảo trì, ai là người chịu trách nhiệm cho từng loại hư hỏng và quy trình thông báo khi cần sửa chữa. Việc lưu giữ hình ảnh hiện trạng nhà khi bắt đầu thuê cũng là bằng chứng quan trọng nếu có tranh chấp xảy ra sau này.