Ngày 18/12/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013. Với 11 điểm mới trọng yếu, nghị định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những "điểm nghẽn" kinh niên trong quản lý đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) và chuyển nhượng dự án.

Cán bộ địa chính đang xử lý hồ sơ đất đai theo quy định mới (ảnh minh họa)

1. Tháo gỡ nút thắt cho các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất là việc bổ sung Điều 14a vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trước đây, các thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt thường bị bỏ hoang hoặc sử dụng trái phép do thiếu cơ chế giao đất. Nay, Chính phủ quy định rõ tiêu chí để giao, cho thuê các thửa đất này:

• Phải thuộc quỹ đất đã thu hồi hoặc đất chưa giao, chưa cho thuê.
• Diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn để tách thửa độc lập.
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Không có tranh chấp, khiếu nại.

Việc ưu tiên giao các thửa đất này cho người sử dụng đất liền kề sẽ giúp tối ưu hóa quỹ đất và tránh lãng phí tài nguyên.

2. Mở rộng điều kiện cấp Sổ đỏ cho công trình có giấy phép xây dựng có thời hạn

Tại Điều 31 và Điều 32, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã bổ sung quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng đối với trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn. Đây là bước tiến lớn giúp bảo vệ quyền tài sản của người dân trong các khu vực quy hoạch treo hoặc chưa thực hiện quy hoạch.

Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được bảo đảm tốt hơn (ảnh minh họa)

3. Siết chặt quy định phân lô bán nền tại các đô thị lớn

Nhằm chấn chỉnh tình trạng sốt đất ảo và phá vỡ quy hoạch đô thị, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa đổi khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, chủ đầu tư không được phân lô bán nền tại:

"Địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị..."

Quy định này mở rộng phạm vi cấm so với trước đây (chỉ cấm tại các quận nội thành đô thị loại đặc biệt), cho thấy quyết tâm của Nhà nước trong việc phát triển đô thị bền vững.

4. Cải cách thủ tục hành chính: Trao quyền cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Để rút ngắn thời gian chờ đợi của người dân, Nghị định 148/2020/NĐ-CP chính thức bổ sung Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vào danh sách cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ. Điều này giúp người dân có thể thực hiện thủ tục ngay tại địa phương mình cư trú mà không nhất thiết phải lên Văn phòng cấp tỉnh.

5. Hỗ trợ doanh nghiệp khi bị thu hồi đất sản xuất phi nông nghiệp

Một điểm mới nhân văn khác là việc bổ sung Điều 19a vào Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Khi Nhà nước thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, nếu không được bồi thường về đất thì sẽ được xem xét hỗ trợ thuê đất tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp để tiếp tục duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Kết luận: Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Người dân và doanh nghiệp cần chủ động cập nhật các quy định này để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trong các giao dịch bất động sản sắp tới.