Quy định mới về việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích năm 2026

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc đất nông nghiệp sang đất ở luôn là vấn đề được người dân quan tâm hàng đầu. Theo bối cảnh pháp luật mới nhất tính đến tháng 3 năm 2026, quy trình và cách thức tính toán đã được cụ thể hóa tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

1. Nguyên tắc "Một lần duy nhất" cho chính sách ưu đãi

Một trong những điểm cốt lõi mà hộ gia đình, cá nhân cần nắm vững chính là nguyên tắc áp dụng chính sách thu tiền sử dụng đất. Theo quy định hiện hành:

• Chính sách ưu đãi: Chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho một hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất do họ tự lựa chọn.
• Các lần chuyển mục đích tiếp theo: Nếu người sử dụng đất tiếp tục chuyển mục đích trên cùng thửa đất đó (phần diện tích còn lại) hoặc trên một thửa đất khác, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 100% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

"Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng được tính từ ngày 01/8/2024."

2. Cách xác định giá đất và hạn mức giao đất ở

Giá đất để tính tiền không còn dựa trên khung giá đất cũ mà áp dụng theo Bảng giá đất được ban hành sát với giá thị trường. Cụ thể:

• Giá đất tính tiền: Là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hạn mức giao đất ở: Được xác định theo quy định của UBND cấp tỉnh tại thời điểm chuyển mục đích. Hạn mức này tính cho từng hộ gia đình, cá nhân (bao gồm cả trường hợp tách hộ theo quy định).

Công thức tính tiền sử dụng đất phải nộp chi tiết

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, công thức tổng quát được áp dụng như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) - Tiền được giảm (nếu có) - Kinh phí bồi thường được trừ (nếu có).

Trong đó, việc xác định diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức sẽ có sự khác biệt về hệ số điều chỉnh (nếu địa phương có quy định). Đối với trường hợp nhiều người chung quyền sử dụng đất mà không tách thửa được, hạn mức sẽ tính theo người đại diện.

Trách nhiệm của Nhà nước và lưu ý quan trọng

Tại Điều 15 Luật Đất đai 2024, Nhà nước cam kết bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất thông qua các chính sách:

• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện.
• Hỗ trợ đào tạo nghề cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi chuyển đổi cơ cấu đất.
• Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai công bằng, minh bạch.

Lưu ý về cam kết: Người dân khi làm đơn đề nghị chuyển mục đích phải cam kết về việc chưa được hưởng chính sách ưu đãi tại thửa đất khác. Nếu cơ quan chức năng phát hiện gian lận, người sử dụng đất sẽ bị truy thu 100% tiền chênh lệch kèm theo khoản tiền chậm nộp tính từ ngày có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Hy vọng những thông tin cập nhật năm 2026 trên đây sẽ giúp quý độc giả có cái nhìn rõ nét hơn về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, đất ao sang đất ở.