Việc xác định số tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất là một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng nhất của người sử dụng đất. Trong bối cảnh năm 2019, các quy định về thu tiền sử dụng đất dựa trên nền tảng của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào ổn định, giúp người dân và doanh nghiệp chủ động hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước.

Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất bao gồm các nhóm sau:

• Hộ gia đình, cá nhân: Được Nhà nước giao đất ở thông qua quyết định giao đất chính thức.
• Tổ chức kinh tế: Được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa: Nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật.
• Tổ chức kinh tế được giao đất xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng: Trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Việc nắm rõ mình thuộc đối tượng nào sẽ giúp người sử dụng đất xác định đúng căn cứ tính thuế và các chính sách ưu đãi, miễn giảm nếu có.

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp năm 2019

Tùy vào hình thức Nhà nước giao đất mà cách tính tiền sử dụng đất sẽ có sự khác biệt rõ rệt. Cụ thể có hai trường hợp chính như sau:

1. Trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP), số tiền sử dụng đất phải nộp chính là số tiền trúng đấu giá.

"Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất là số tiền trúng đấu giá."

2. Trường hợp giao đất không thông qua đấu giá

Đây là trường hợp phổ biến đối với hộ gia đình, cá nhân khi được giao đất ở hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Công thức tính được xác định như sau:

Trong đó, các yếu tố cấu thành được hiểu như sau:

• Diện tích đất: Là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất được ghi cụ thể trên quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: Được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định giao đất. Đối với các thửa đất có giá trị thấp (dưới 30 tỷ đồng tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM), giá đất thường được tính bằng cách lấy Giá đất trong Bảng giá đất nhân với Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.
• Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng: Là khoản kinh phí mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được phê duyệt. Khoản này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp nhưng không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Các khoản được trừ và chính sách miễn giảm

Pháp luật đất đai năm 2019 dành nhiều ưu đãi cho các đối tượng chính sách, người có công hoặc các khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 10, Điều 11 và Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Người sử dụng đất cần lưu ý rằng việc miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được thực hiện trực tiếp cho đối tượng được giao đất và phải làm thủ tục đề nghị tại cơ quan thuế. Nếu đã nộp tiền mà sau đó mới đề nghị miễn giảm thì quy trình xử lý sẽ phức tạp hơn rất nhiều.

Lưu ý về tiến độ sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính bổ sung

Một điểm quan trọng mà các chủ đầu tư dự án cần lưu ý trong năm 2019 là quy định về việc chậm tiến độ. Trường hợp được giao đất nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ so với kế hoạch ghi trong dự án đầu tư, người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất hàng năm đối với thời gian chậm tiến độ. Đây là biện pháp nhằm hạn chế tình trạng "dự án treo", lãng phí nguồn lực đất đai của quốc gia.

Tóm lại, việc tính tiền sử dụng đất năm 2019 đòi hỏi sự chính xác về diện tích, thời điểm và các căn cứ pháp lý đi kèm. Người dân nên tham khảo kỹ các văn bản như Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 123/2017/NĐ-CP để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.