Trong bối cảnh thị trường bất động sản diễn biến sôi động vào cuối năm 2021, việc giao dịch thông qua các đơn vị môi giới trở nên phổ biến. Tuy nhiên, không ít khách hàng đã rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang" khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc trực tiếp với bên môi giới mà không có sự xác nhận của chủ sở hữu đất. Vậy, về mặt pháp lý, hành vi này tiềm ẩn những rủi ro gì và người mua cần lưu ý điều gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Bản chất pháp lý của việc đặt cọc theo quy định hiện hành

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khái niệm đặt cọc được định nghĩa cụ thể như sau:

"Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Như vậy, bản chất của hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản là một biện pháp bảo đảm nhằm hướng tới việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều quan trọng nhất cần lưu ý là bên nhận cọc phải là chủ thể có quyền định đoạt đối với tài sản đó, thông thường là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Rủi ro khi chỉ giao kết đặt cọc với bên môi giới

Thực tế cho thấy, nhiều môi giới tự ý đứng ra nhận cọc của khách hàng với lời hứa hẹn sẽ làm việc với chủ nhà. Tuy nhiên, nếu môi giới không có văn bản ủy quyền hợp pháp từ chủ sở hữu đất về việc được quyền nhận đặt cọc, thì hợp đồng này hoàn toàn không có giá trị pháp lý đối với chủ đất.

Trong trường hợp này, nếu chủ đất từ chối bán hoặc đã bán cho người khác, người mua không thể yêu cầu chủ đất phải trả lại tiền cọc hay phạt cọc. Mọi tranh chấp lúc này chỉ diễn ra giữa người mua và bên môi giới. Nếu môi giới không có khả năng tài chính hoặc cố tình lừa đảo, người mua rất dễ rơi vào tình trạng mất trắng số tiền đã giao.

Xử lý tài sản đặt cọc khi có tranh chấp xảy ra

Việc xử lý tài sản đặt cọc được thực hiện nghiêm ngặt theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

• Trường hợp hợp đồng được giao kết: Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
• Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết: Phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thường gọi là phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cần lưu ý rằng, trách nhiệm bồi thường và phạt cọc chỉ phát sinh khi bên nhận cọc là chủ thể hợp pháp hoặc người được ủy quyền hợp pháp. Nếu bạn chỉ ký với môi giới mà không có ủy quyền, bạn chỉ có quyền đòi lại số tiền đã giao cho môi giới theo quan hệ dân sự khác, chứ không thể áp dụng chế tài phạt cọc đối với chủ đất.

Lời khuyên từ chuyên gia để tránh rủi ro

Để đảm bảo an toàn khi thực hiện đặt cọc mua bán nhà đất, người mua cần thực hiện các bước kiểm tra sau:

1. Kiểm tra tư cách chủ thể: Luôn yêu cầu làm việc trực tiếp với chủ sở hữu đất. Kiểm tra căn cước công dân và đối chiếu với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Kiểm tra văn bản ủy quyền: Nếu làm việc qua môi giới hoặc người đại diện, bắt buộc phải có Hợp đồng ủy quyền được công chứng, chứng thực rõ ràng về nội dung được quyền nhận đặt cọc và ký kết hợp đồng.
3. Nội dung hợp đồng đặt cọc: Cần quy định rõ thời hạn đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời điểm ký hợp đồng công chứng, và đặc biệt là các điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng.
4. Lập văn bản: Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản, có người làm chứng hoặc tốt nhất là được công chứng để tăng tính pháp lý.

Việc nắm vững các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 sẽ giúp người dân tự bảo vệ mình trước những cạm bẫy trên thị trường bất động sản đầy biến động.