Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng leo thang, việc tìm mua đất nông nghiệp sổ chung (đồng sở hữu) trở thành giải pháp tài chính hấp dẫn đối với nhiều người, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đằng sau mức giá "hời" ấy lại là những rào cản pháp lý phức tạp mà nếu không nắm rõ, người mua rất dễ rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".

Sở hữu đất nông nghiệp sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cần cân nhắc kỹ (ảnh minh họa)

1. Hiểu đúng về đất nông nghiệp sổ chung theo quy định mới

Thực tế, cụm từ "đất nông nghiệp sổ chung" không phải là một thuật ngữ pháp lý chính thức. Đây là cách gọi phổ biến trong dân gian để chỉ những thửa đất nông nghiệp có từ hai người trở lên (không cùng hộ gia đình hoặc không phải vợ chồng) cùng chung quyền sử dụng đất và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất phục vụ sản xuất như đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản... Khi nhiều người cùng chung quyền sử dụng, pháp luật quy định rất rõ về việc cấp Giấy chứng nhận.

Cụ thể, Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ nguyên tắc:

"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện."

2. Những rủi ro "nhãn tiền" khi sở hữu đất nông nghiệp sổ chung

Dù có ưu điểm về giá thành, nhưng việc đứng tên chung trên một thửa đất nông nghiệp giống như việc "đi chung một con thuyền" nhưng mỗi người lại có một ý định khác nhau. Dưới đây là 4 rủi ro lớn nhất:

2.1. Tranh chấp kéo dài giữa các đồng sở hữu

Đây là rủi ro phổ biến nhất. Mọi quyết định liên quan đến thửa đất như trồng cây gì, bán cho ai, giá bao nhiêu đều phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên. Chỉ cần một người không đồng ý hoặc nảy sinh mâu thuẫn cá nhân, việc khai thác và định đoạt tài sản sẽ bị đình trệ hoàn toàn.

Các quy định về đất đai ngày càng chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi người sử dụng (ảnh minh họa)

2.2. "Cửa hẹp" trong việc tách thửa

Nhiều người mua đất sổ chung với hy vọng sau này sẽ tách thành sổ riêng. Tuy nhiên, mỗi địa phương đều có quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp. Nếu phần diện tích của bạn sau khi phân chia không đạt mức tối thiểu này, bạn sẽ mãi mãi phải chịu cảnh "chung sổ", không thể có quyền tự quyết độc lập.

2.3. Thủ tục chuyển nhượng phức tạp

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi một thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa. Nếu không thể tách thửa, mọi giao dịch mua bán đều phải có chữ ký của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Việc tìm đầy đủ các chủ sở hữu để ký tên đôi khi là một nhiệm vụ bất khả thi nếu họ ở xa hoặc không hợp tác.

2.4. Khó khăn khi tiếp cận vốn vay ngân hàng

Hầu hết các ngân hàng hiện nay đều rất e dè khi nhận thế chấp đất sổ chung. Lý do là bởi khi xảy ra nợ xấu, việc xử lý tài sản đảm bảo cực kỳ khó khăn do vướng quyền lợi của các đồng sở hữu khác. Do đó, tính thanh khoản và khả năng huy động vốn từ loại đất này là rất thấp.

3. Lời khuyên để hạn chế rủi ro khi mua đất sổ chung

Nếu vẫn quyết định đầu tư vào đất nông nghiệp sổ chung, bạn cần thực hiện các bước sau để tự bảo vệ mình:

• Kiểm tra pháp lý nghiêm ngặt: Xác minh danh tính tất cả những người đứng tên chung, kiểm tra xem đất có nằm trong quy hoạch hay đang có tranh chấp hay không.
• Lập văn bản thỏa thuận: Các đồng sở hữu nên có một văn bản thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia ranh giới sử dụng thực tế và cam kết hỗ trợ nhau trong các thủ tục pháp lý sau này.
• Tìm hiểu quy hoạch: Đảm bảo thửa đất có tiềm năng được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc đủ điều kiện tách thửa trong tương lai theo quy định của địa phương.

Tóm lại, đất nông nghiệp sổ chung có thể là cơ hội đầu tư nhưng cũng là cái bẫy nếu người mua thiếu kiến thức pháp luật. Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 là chìa khóa quan trọng để bảo vệ tài sản của chính mình.