Câu chuyện về những mảnh đất được thu hồi với giá bồi thường "rẻ như cho" nhưng sau khi dự án hoàn thành lại được rao bán với giá "trên trời" đã không còn xa lạ. Đây không chỉ là nỗi trăn trở của những người trong cuộc mà còn là một bài toán pháp lý phức tạp về sự cân bằng giữa lợi ích quốc gia, lợi ích doanh nghiệp và quyền lợi của người dân. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, liệu nghịch lý này có được hóa giải?

Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định mới nhất

Theo quy định tại các Điều 78, Điều 79, Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ thực hiện quyền thu hồi đất trong những trường hợp cụ thể nhằm phục vụ mục đích chung hoặc xử lý các sai phạm. Cụ thể:

• Vì mục đích quốc phòng, an ninh: Bảo vệ chủ quyền và an ninh quốc gia.
• Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Xây dựng hạ tầng giao thông, thủy lợi, năng lượng, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn...
• Do vi phạm pháp luật về đất đai: Sử dụng đất không đúng mục đích, chậm tiến độ hoặc gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng.
• Do chấm dứt việc sử dụng đất: Tự nguyện trả lại đất hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Đáng chú ý, các dự án xây dựng khu đô thị hay chỉnh trang đô thị thường do doanh nghiệp thực hiện nhưng vẫn nằm trong danh mục thu hồi đất nếu được xác định là vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây chính là điểm mấu chốt dẫn đến những thắc mắc về giá trị chênh lệch của đất trước và sau khi thu hồi.

Nghịch lý giá bồi thường và giá thương mại: Vì sao có sự chênh lệch?

Thực tế, khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường được xác định dựa trên bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi. Trong khi đó, giá bán lại của dự án sau khi hoàn thiện hạ tầng bao gồm rất nhiều chi phí khác như: chi phí đầu tư xây dựng, chi phí quản lý, lãi vay và cả giá trị gia tăng từ hạ tầng đồng bộ xung quanh.

Tuy nhiên, nếu một dự án đầu tư chỉ thuần túy vì lợi ích của doanh nghiệp mà không thực hiện đúng nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc không mang lại lợi ích công cộng như cam kết, đó là hành vi vi phạm pháp luật. Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh việc sử dụng đất sau thu hồi phải đúng mục đích và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về phê duyệt dự án.

Doanh nghiệp thỏa thuận mua đất của dân: Cơ chế "thuận mua vừa bán"

Bên cạnh cơ chế thu hồi, pháp luật cũng mở ra hướng đi khác thông qua thỏa thuận. Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua việc thỏa thuận trực tiếp với người dân. Trong trường hợp này, giá cả hoàn toàn do hai bên tự nguyện quyết định theo cơ chế thị trường.

Nếu người dân đồng ý bán với giá thấp và sau đó doanh nghiệp bán lại với giá cao sau khi đã đầu tư hạ tầng, thì đây là quy luật kinh doanh bình thường. Người dân có quyền từ chối nếu cảm thấy mức giá không thỏa đáng, trừ trường hợp dự án thuộc diện Nhà nước bắt buộc thu hồi.

Quyền lợi của người dân khi không đủ điều kiện chuyển nhượng

Một tình huống pháp lý khác cần lưu ý là khi người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng (ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm). Theo Điều 62 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Nhà nước sẽ thu hồi đất để giao hoặc cho chủ đầu tư thuê. Lúc này, người dân chỉ được thỏa thuận về mức bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất hoặc chi phí đầu tư vào đất còn lại, còn mức bồi thường về đất sẽ do cơ quan Nhà nước quyết định.

Điều này giải thích vì sao trong một số trường hợp, lợi ích mà người dân nhận được rất thấp so với giá trị thương mại sau này của khu đất, bởi họ vốn dĩ không có quyền sở hữu hoặc quyền chuyển nhượng đối với phần đất đó.

Lời khuyên pháp lý để bảo vệ quyền lợi

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do đó, việc thay đổi lớn nhất mà người dân có thể kỳ vọng và đấu tranh chính là sự minh bạch trong việc xác định giá bồi thường sao cho sát với giá thị trường nhất. Khi đối mặt với các dự án thu hồi đất, người dân cần:

1. Tìm hiểu kỹ quy hoạch và mục đích thu hồi đất của dự án.
2. Nắm vững các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Luật Đất đai 2024.
3. Tham gia đầy đủ các buổi họp dân, lấy ý kiến về phương án bồi thường để kịp thời có kiến nghị.

Pháp luật đất đai luôn là một lĩnh vực phức tạp và nhạy cảm. Việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình không chỉ giúp người dân bảo vệ tài sản mà còn góp phần thúc đẩy sự công bằng trong quá trình phát triển đô thị.