Thị trường bất động sản TP.HCM đầu năm 2026 đang chứng kiến những biến động phức tạp. Bên cạnh sự khởi sắc của các dự án chính quy, cơ quan chức năng cũng ghi nhận sự gia tăng đáng báo động của các giao dịch "ngầm" đối với đất nền và căn hộ chưa đủ điều kiện pháp lý. Việc người dân tự ý ký kết các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ hoặc chuyển nhượng qua giấy viết tay tại các dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tạo ra một làn sóng rủi ro pháp lý cực lớn.

Ma trận rủi ro khi giao dịch bất động sản "lúa non"

Theo báo cáo từ Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM, nhiều nhà đầu tư vì ham rẻ hoặc tin vào những lời hứa hẹn về lợi nhuận đột biến đã chấp nhận giao dịch các tài sản chỉ có "hợp đồng nguyên tắc" hoặc thỏa thuận nội bộ. Thực tế, đây là những loại hình giao dịch tiềm ẩn nguy cơ lừa đảo chiếm đoạt tài sản rất cao.

Khi một dự án chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chủ đầu tư không thể được cấp Giấy chứng nhận. Việc bán "lúa non" dưới hình thức hợp đồng góp vốn hay đặt cọc giữ chỗ thực chất là một cách huy động vốn trái phép. Trong trường hợp dự án bị đình chỉ hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, người mua sẽ rơi vào cảnh "tiền mất tật mang" vì các hợp đồng này thường không có giá trị pháp lý để khởi kiện đòi lại quyền lợi ưu tiên.

Điều kiện bắt buộc để giao dịch đất đai theo Luật Đất đai 2024

Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM vừa ban hành Thông báo số 2374/TB-VPĐK-CS2-HC nhằm nhắc nhở người dân về các điều kiện pháp lý cốt lõi. Kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các tiêu chuẩn để một giao dịch được coi là hợp pháp đã được siết chặt hơn nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Cụ thể, căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi hội đủ các yếu tố sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận hợp pháp khác theo quy định của pháp luật;

2. Đất không có tranh chấp hoặc các tranh chấp phát sinh đã được giải quyết triệt để bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật;

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án;

4. Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định;

5. Không thuộc trường hợp bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn giao dịch từ cơ quan thanh tra, kiểm tra.

Bên cạnh đó, đối với các dự án nhà ở, chủ đầu tư còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về nghiệm thu hạ tầng và giải chấp ngân hàng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023. Việc thiếu bất kỳ một mắt xích pháp lý nào cũng có thể khiến giao dịch bị vô hiệu.

Giải pháp bảo vệ tài sản cho nhà đầu tư thông thái

Để không trở thành nạn nhân của các cơn sốt đất ảo hoặc các dự án "ma", các chuyên gia pháp lý khuyến nghị người dân thực hiện quy trình kiểm tra 3 bước trước khi xuống tiền:

• Xác minh tại cơ quan chức năng: Đừng chỉ tin vào lời môi giới. Hãy liên hệ trực tiếp với UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận/huyện để kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất.
• Kiểm tra năng lực chủ đầu tư: Đối với đất dự án, yêu cầu cung cấp văn bản của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thực hiện giao dịch qua công chứng: Tuyệt đối không mua bán qua giấy tay. Mọi giao dịch bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định để đảm bảo tính thực thi pháp lý.

Việc nắm vững kiến thức pháp luật và thận trọng trong từng bước giao dịch không chỉ giúp bảo vệ túi tiền của chính bạn mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững tại TP.HCM.