Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn là một trong những chủ đề nóng bỏng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sát sườn của hàng triệu người dân. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, người dân thường đối mặt với rất nhiều băn khoăn pháp lý. Đất không có giấy tờ sử dụng từ lâu năm có được đền bù không? Người sản xuất nông nghiệp được hỗ trợ những gì để ổn định cuộc sống? Nếu mức đền bù quá thấp thì có quyền khiếu nại không và có phải bàn giao mặt bằng ngay lập tức?

Để giúp bạn đọc nắm rõ các quyền lợi hợp pháp của mình, chuyên gia pháp lý của Hệ thống pháp luật Việt Nam xin giải đáp chi tiết 5 câu hỏi tình huống điển hình nhất dưới góc độ các quy định pháp luật đất đai hiện hành.

Khu tái định cư khang trang, hiện đại giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất (ảnh minh họa)

1. Đất sử dụng từ năm 1998 không có Giấy chứng nhận có được bồi thường về đất và tài sản không?

Câu hỏi: Gia đình tôi sử dụng thửa đất ổn định từ năm 1998, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Nay Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án phát triển kinh tế địa phương. Trường hợp này gia đình tôi có được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hay chỉ được hỗ trợ?

Chuyên gia trả lời:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 95 và Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp pháp khác về quyền sử dụng đất;
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
• Đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 nhưng chưa được cấp.

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, do thửa đất được sử dụng ổn định từ năm 1998 (trước ngày 01/07/2014) và không có tranh chấp, nếu thửa đất này có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì gia đình bạn vẫn được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Ngược lại, nếu thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (ví dụ: đất lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, đất sử dụng không đúng mục đích quy hoạch...), gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất mà chỉ được xem xét các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ khác theo quy định tại Điều 108 và Điều 109 Luật Đất đai 2024.

Về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi), căn cứ Điều 101 và Điều 105 Luật Đất đai 2024, gia đình bạn sẽ được bồi thường thiệt hại thực tế đối với tài sản gắn liền với đất nếu tài sản đó được tạo lập hợp pháp trước khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hỗ trợ những gì khi bị thu hồi đất?

Câu hỏi: Tôi trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất trồng lúa bị Nhà nước thu hồi. Ngoài khoản bồi thường về đất, tôi có được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm hay hỗ trợ ổn định đời sống không?

Chuyên gia trả lời:

Nhằm bảo đảm sinh kế lâu dài cho người nông dân, pháp luật đất đai quy định các chính sách hỗ trợ cực kỳ nhân văn và thiết thực. Căn cứ quy định tại Điều 109 Luật Đất đai 2024, Điều 22 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP), bạn sẽ được hưởng các khoản hỗ trợ sau:

Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm:

• Được hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi (không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương).
• Được hỗ trợ học nghề, tư vấn giới thiệu việc làm miễn phí, vay vốn tín dụng ưu đãi để sản xuất kinh doanh theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất:

• Mức hỗ trợ cho mỗi nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo/tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.
• Thời gian hỗ trợ dao động từ 06 đến 36 tháng tùy thuộc vào tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi và việc người dân có phải di chuyển chỗ ở hay không.

Người nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước hỗ trợ tối đa để chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định đời sống sau thu hồi đất (ảnh minh họa)

3. Người dân có quyền khiếu nại phương án bồi thường quá thấp không?

Câu hỏi: Tôi cho rằng phương án bồi thường, hỗ trợ của cơ quan có thẩm quyền khi thu hồi đất của gia đình tôi chưa đúng quy định pháp luật và mức bồi thường quá thấp so với giá thị trường. Tôi có quyền khiếu nại hay yêu cầu xem xét lại phương án này không?

Chuyên gia trả lời:

Bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu có căn cứ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Căn cứ quy định tại khoản 8 Điều 26 Luật Đất đai 2024 và pháp luật về khiếu nại, quy trình thực hiện quyền tự bảo vệ của người dân như sau:

• Bước 1: Gửi đơn khiếu nại lần đầu đến người đã ban hành quyết định hành chính hoặc cơ quan có hành vi hành chính bị khiếu nại (thường là Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi). Thời hạn khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính.
• Bước 2: Khiếu nại lần hai hoặc Khởi kiện ra Tòa án: Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết, người dân có quyền khiếu nại lần hai đến cơ quan cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

4. Đang khiếu nại bồi thường đất đai có bắt buộc phải bàn giao mặt bằng?

Câu hỏi: Trong thời gian đang chờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết đơn khiếu nại liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất, gia đình tôi có bắt buộc phải bàn giao đất theo quyết định thu hồi hay không?

Chuyên gia trả lời:

Đây là một trong những hiểu lầm phổ biến nhất của người dân dẫn đến các tranh chấp, cưỡng chế đáng tiếc. Căn cứ quy định tại Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:

"Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện kiểm đếm bắt buộc, quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định hành chính gây ra (nếu có)."

Như vậy, pháp luật quy định việc khiếu nại không làm tạm dừng việc thi hành quyết định thu hồi đất. Gia đình bạn vẫn phải chấp hành bàn giao đất theo đúng thời hạn ghi trong quyết định thu hồi đất. Nếu cố tình không bàn giao, cơ quan chức năng có quyền ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo đúng trình tự pháp luật.

Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi tối đa, bạn có quyền yêu cầu cơ quan giải quyết khiếu nại hoặc Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tạm đình chỉ thi hành quyết định thu hồi đất nếu có căn cứ cho rằng việc thi hành quyết định đó sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng không thể khắc phục được.

5. Giá đất bồi thường được xác định tại thời điểm thông báo thu hồi hay phê duyệt phương án?

Câu hỏi: Gia đình tôi nhận được thông báo thu hồi đất vào tháng 3/2026, nhưng do vướng mắc về kiểm đếm nên đến tháng 9/2026 mới có quyết định phê duyệt phương án bồi thường. Vậy giá đất để tính tiền bồi thường cho gia đình tôi sẽ được áp dụng theo giá đất tại thời điểm nào?

Chuyên gia trả lời:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP):

"Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi là giá đất theo loại đất được giao, được cho thuê tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư."

Đồng thời, giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải được xác định theo bảng giá đất hoặc quyết định giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Do đó, đối với trường hợp của gia đình bạn, mặc dù nhận thông báo thu hồi đất từ tháng 3/2026 nhưng đến tháng 9/2026 mới có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, giá đất làm căn cứ tính tiền đền bù sẽ được áp dụng theo giá đất cụ thể tại thời điểm tháng 9/2026. Quy định này bảo đảm quyền lợi tối đa cho người dân, tránh thiệt hại do biến động giá đất thị trường tăng lên trong khoảng thời gian chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất.

Lời khuyên thiết thực từ chuyên gia pháp lý

Khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân cần chủ động thực hiện các công việc sau để bảo vệ quyền lợi của mình:

1. Phối hợp chặt chẽ với Ban bồi thường giải phóng mặt bằng trong quá trình đo đạc, kiểm đếm đất đai và tài sản trên đất. Ghi nhận đầy đủ, chính xác hiện trạng vào biên bản kiểm đếm.
2. Chuẩn bị sẵn sàng các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm tạo lập tài sản, nhà ở trên đất để làm căn cứ pháp lý vững chắc khi áp giá đền bù.
3. Theo dõi sát sao các buổi họp dân, niêm yết công khai dự thảo phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp xã để kịp thời đóng góp ý kiến hoặc kiến nghị sửa đổi nếu phát hiện sai sót.

Nếu gặp bất kỳ vướng mắc nào vượt quá hiểu biết pháp lý, người dân nên liên hệ ngay với các tổ chức hành nghề luật sư hoặc chuyên gia pháp lý uy tín để được tư vấn và hỗ trợ bảo vệ quyền lợi một cách chuyên nghiệp nhất.