Trong đời sống thực tế, những tranh chấp liên quan đến di sản thừa kế là bất động sản do ông bà để lại thường diễn ra rất phức tạp, đặc biệt là khi người quá cố không để lại di chúc. Một câu hỏi phổ biến mà nhiều gia đình gặp phải là: Khi ông nội mất, căn nhà do ông đứng tên thì bà nội có quyền tự mình bán đi hay phải có sự đồng ý của các con?

Để giải quyết vấn đề này, chúng ta cần phân tích dựa trên các quy định về sở hữu tài sản trong thời kỳ hôn nhân và quy định về thừa kế theo pháp luật tại thời điểm năm 2019.

Ngôi nhà là di sản thừa kế cần được xác định rõ nguồn gốc sở hữu (ảnh minh họa)

1. Xác định nguồn gốc tài sản: Tài sản chung hay tài sản riêng?

Bước đầu tiên và quan trọng nhất là phải xác định căn nhà đó là tài sản riêng của ông nội hay là tài sản chung của ông bà nội trong thời kỳ hôn nhân. Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân.

• Trường hợp 1: Nếu căn nhà là tài sản riêng của ông nội (được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc hình thành trước hôn nhân), thì khi ông mất, toàn bộ căn nhà sẽ trở thành di sản thừa kế.
• Trường hợp 2: Nếu căn nhà là tài sản chung của ông bà nội, thì theo nguyên tắc, ông nội chỉ có quyền đối với 1/2 giá trị căn nhà. Do đó, di sản thừa kế của ông nội chỉ là 1/2 căn nhà, 1/2 còn lại vẫn thuộc quyền sở hữu của bà nội.

2. Phân chia di sản thừa kế khi không có di chúc

Khi ông nội mất mà không để lại di chúc, việc phân chia tài sản sẽ được thực hiện theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 650 Bộ luật dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp không có di chúc.

Căn cứ vào Điều 651 Bộ luật dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự hàng thừa kế:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;..."

Như vậy, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông nội bao gồm: Bà nội và tất cả các con của ông nội (bao gồm cả con đẻ và con nuôi hợp pháp). Di sản của ông nội sẽ được chia đều cho những người này.

Việc thỏa thuận giữa các đồng thừa kế là yếu tố then chốt để sang tên tài sản (ảnh minh họa)

3. Bà nội có quyền bán nhà khi nào?

Để bà nội có thể thực hiện giao dịch bán nhà một mình, cần phải trải qua các bước thủ tục pháp lý sau:

Bước 1: Khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất phải cùng nhau đến văn phòng công chứng để làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế. Tại đây, nếu các con muốn bà nội toàn quyền đứng tên và bán nhà, các con có thể thực hiện việc từ chối nhận di sản hoặc tặng cho phần di sản mình được hưởng cho bà nội.

Bước 2: Đăng ký biến động đất đai (Sang tên sổ đỏ)

Sau khi có văn bản công chứng, bà nội cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để chuyển tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên ông nội (hoặc tên ông bà) sang tên một mình bà nội.

Bước 3: Thực hiện giao dịch mua bán

Chỉ sau khi đã hoàn tất việc sang tên và bà nội là người duy nhất đứng tên trên sổ đỏ, bà mới có toàn quyền định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp) mà không cần sự đồng ý hay chữ ký của các con.

4. Kết luận và lời khuyên pháp lý

Tóm lại, nếu chưa thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và sang tên, bà nội KHÔNG CÓ QUYỀN tự ý bán nhà. Mọi giao dịch mua bán trong trường hợp này nếu không có sự đồng ý của các đồng thừa kế (các con) đều có thể bị tuyên bố vô hiệu về mặt pháp lý.

Để tránh những mâu thuẫn không đáng có trong gia đình, các thành viên nên ngồi lại thảo luận và thực hiện các thủ tục công chứng theo đúng quy định của Bộ luật dân sự 2015. Việc minh bạch về pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên và đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất diễn ra thuận lợi.