Trong thực tế giao dịch bất động sản tại Việt Nam, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay diễn ra khá phổ biến do tính tiện lợi và nhanh chóng. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là khi người mua muốn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ). Vậy theo quy định pháp luật hiện hành tính đến năm 2020, những trường hợp nào mua bán bằng giấy viết tay vẫn được Nhà nước công nhận và cấp Sổ đỏ?

Trường hợp nào mua bán nhà đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), có 02 trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy viết tay mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Sổ đỏ lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

• Trường hợp 1: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
• Trường hợp 2: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Một điểm cực kỳ quan trọng mà người dân cần lưu ý là khi thực hiện thủ tục này, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp hợp đồng hay văn bản chuyển quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Đây là chính sách tháo gỡ khó khăn cho những giao dịch cũ vốn thiếu sót về mặt hình thức.

Hồ sơ cần chuẩn bị để "hợp thức hóa" nhà đất

Để quá trình giải quyết diễn ra thuận lợi, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận: Sử dụng Mẫu số 04a/ĐK.
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (như bằng khoán điền thổ, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp...).
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất: Nếu có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất hoặc cây lâu năm.
4. Chứng từ tài chính: Các biên lai nộp thuế, lệ phí đất đai hoặc giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.

Quy trình 4 bước thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ
Người dân có thể chọn nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc Bộ phận một cửa).

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra
Trong vòng 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận phải thông báo bằng văn bản để người dân bổ sung. Nếu đủ điều kiện, cán bộ sẽ ghi vào Sổ tiếp nhận và trao Phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Cơ quan chức năng sẽ thẩm định hồ sơ, xác minh hiện trạng và nguồn gốc đất. Người dân cần chú ý theo dõi để nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí) từ cơ quan thuế và nộp tiền đúng hạn.

Bước 4: Trả kết quả
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời hạn giải quyết theo quy định

Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu là:

• Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
• Không quá 40 ngày đối với các vùng sâu, vùng xa, hải đảo hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã và thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Kết luận: Việc cấp Sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay là một chính sách nhân văn của Nhà nước nhằm ổn định đời sống người dân. Tuy nhiên, để đảm bảo thành công, người sử dụng đất cần đối chiếu kỹ mốc thời gian giao dịch và chuẩn bị hồ sơ thật chuẩn xác theo hướng dẫn trên.