Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua, tình trạng "hai giá" trong giao dịch nhà đất đã trở thành một vấn nạn nhức nhối. Nhiều người dân vì cái lợi trước mắt đã chọn cách khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế nhằm giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ phải nộp. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, có thể dẫn đến những hậu quả khôn lường về cả tài chính lẫn tự do cá nhân.

Cơ sở xác định giá tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức cố định là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Cụ thể, tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định rõ:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:

• Đối với đất không có nhà: Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất của Nhà nước.
• Đối với nhà và đất: Tương tự, giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng. Nếu thấp hơn giá do Nhà nước quy định (bao gồm giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà) thì áp dụng giá Nhà nước.

Chính vì quy định "ưu tiên giá hợp đồng", nhiều bên đã thỏa thuận ghi giá thấp để giảm số thuế 2% này. Ví dụ, một lô đất bán 5 tỷ đồng nhưng chỉ khai 1 tỷ đồng để "tiết kiệm" 80 triệu đồng tiền thuế. Đây chính là hành vi trốn thuế điển hình.

Mức xử phạt hành chính đối với hành vi khai gian giá để trốn thuế

Khi cơ quan thuế phát hiện có sự chênh lệch bất thường giữa giá khai báo và giá giao dịch thực tế (thông qua xác minh ngân hàng, thông tin thị trường hoặc tố giác), người nộp thuế sẽ bị xử lý nghiêm theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Cụ thể, tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt tiền được tính dựa trên số tiền thuế trốn:

• Phạt 1 lần số thuế trốn: Đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên.
• Phạt 1,5 lần số thuế trốn: Đối với hành vi không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ.
• Phạt từ 2 đến 3 lần số thuế trốn: Áp dụng khi có các tình tiết tăng nặng (vi phạm nhiều lần, quy mô lớn...).

Ngoài việc nộp phạt, người vi phạm bắt buộc phải nộp đủ số tiền thuế còn thiếu và tiền chậm nộp tính trên số thuế trốn đó. Như vậy, tổng số tiền phải nộp có thể cao gấp nhiều lần số tiền thuế định "né".

Rủi ro bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế

Không chỉ dừng lại ở xử phạt hành chính, nếu số tiền trốn thuế lớn hoặc đã bị xử phạt hành chính mà còn tái phạm, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). Tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 quy định về Tội trốn thuế như sau:

• Khung 1: Trốn thuế từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng (hoặc dưới 100 triệu nhưng đã bị xử phạt hành chính) bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
• Khung 2: Trốn thuế từ 300 triệu đến dưới 1 tỷ đồng bị phạt tiền từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm.
• Khung 3: Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên bị phạt tiền từ 1,5 tỷ đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

Bên cạnh đó, người phạm tội còn có thể bị phạt bổ sung là phạt tiền từ 20 triệu đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc hành nghề nhất định từ 01 đến 05 năm.

Lời khuyên pháp lý để tránh rủi ro

Việc khai đúng giá trị giao dịch không chỉ là nghĩa vụ công dân mà còn là cách bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên. Nếu khai giá thấp, khi có tranh chấp xảy ra và hợp đồng bị tuyên vô hiệu, tòa án thường căn cứ vào giá trị trên hợp đồng để giải quyết hậu quả, dẫn đến bên mua có thể bị thiệt hại nặng nề. Do đó, các bên nên:

1. Khai đúng giá trị giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng.
2. Thực hiện thanh toán qua ngân hàng để có bằng chứng minh bạch về dòng tiền.
3. Tham vấn ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi ký kết các giao dịch có giá trị lớn.

Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về những rủi ro khi khai gian giá mua bán nhà đất. Đừng để một chút lợi ích nhỏ trước mắt dẫn đến những rắc rối pháp lý nghiêm trọng sau này.