Việc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất là một trong những phương thức phổ biến để các doanh nghiệp mở rộng quy mô hoặc hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, đối với trường hợp tài sản là nhà ở gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, các quy định về nghĩa vụ tài chính thường gây ra nhiều lúng túng cho kế toán và chủ doanh nghiệp. Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tính đến tháng 7/2019, bài viết này sẽ phân tích chi tiết các loại thuế và lệ phí phát sinh trong giao dịch này.

Ký kết hợp đồng góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất là thủ tục pháp lý quan trọng (ảnh minh họa)

Quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm

Theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; đồng thời có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Người nhận góp vốn trong trường hợp này sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định. Đây là một điểm mấu chốt giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc sử dụng tài sản để huy động vốn mà không làm thay đổi bản chất hình thức thuê đất của Nhà nước.

Nghĩa vụ thuế Giá trị gia tăng (GTGT) khi góp vốn

Một trong những câu hỏi lớn nhất của doanh nghiệp là liệu việc chuyển giao tài sản để góp vốn có phải xuất hóa đơn và nộp thuế GTGT hay không? Căn cứ theo hướng dẫn tại khoản 7 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC, các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT bao gồm:

"Góp vốn bằng tài sản để thành lập doanh nghiệp. Tài sản góp vốn vào doanh nghiệp phải có: biên bản góp vốn sản xuất kinh doanh, hợp đồng liên doanh, liên kết; biên bản định giá tài sản của Hội đồng giao nhận vốn góp của các bên góp vốn (hoặc văn bản của tổ chức có chức năng định giá theo quy định của pháp luật), kèm theo bộ hồ sơ về nguồn gốc tài sản."

Như vậy, nếu công ty thực hiện góp vốn bằng nhà ở gắn liền với đất thuê để thành lập doanh nghiệp mới hoặc góp thêm vốn điều lệ thì không phải kê khai, nộp thuế GTGT đối với giá trị tài sản này.

Việc xác định giá trị tài sản góp vốn cần được thực hiện bởi hội đồng định giá hoặc tổ chức chuyên môn (ảnh minh họa)

Thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và xử lý chênh lệch đánh giá lại

Khác với thuế GTGT, thuế TNDN lại tập trung vào phần giá trị gia tăng của tài sản tại thời điểm góp vốn. Khi đem tài sản đi góp vốn, doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường.

Theo quy định tại Điều 7 Thông tư 78/2014/TT-BTC về thu nhập khác:

• Nếu giá trị đánh giá lại cao hơn giá trị còn lại ghi trên sổ sách kế toán: Phần chênh lệch này được tính vào thu nhập khác để xác định thu nhập chịu thuế TNDN trong kỳ.
• Nếu giá trị đánh giá lại thấp hơn giá trị còn lại: Doanh nghiệp được hạch toán phần chênh lệch giảm vào chi phí hợp lý khi tính thuế TNDN.

Quy định về Lệ phí trước bạ đối với tài sản góp vốn

Về nguyên tắc, khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, người đăng ký phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật dành ưu đãi đặc biệt cho các trường hợp góp vốn doanh nghiệp. Cụ thể, tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về các trường hợp miễn lệ phí trước bạ:

"Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ) sau đó chuyển cho tổ chức, cá nhân khác đăng ký quyền sở hữu, sử dụng trong các trường hợp sau đây: a) Tổ chức, cá nhân đem tài sản của mình góp vốn vào doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính..."

Do đó, nếu tài sản nhà ở gắn liền với đất thuê của công ty đã được nộp lệ phí trước bạ trước đó, khi đem đi góp vốn vào doanh nghiệp khác, doanh nghiệp nhận vốn góp sẽ được miễn nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục sang tên, đăng ký quyền sở hữu.

Lời khuyên cho doanh nghiệp

Để đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý, khi thực hiện góp vốn bằng nhà ở gắn liền với đất thuê, doanh nghiệp cần lưu ý:

1. Hồ sơ pháp lý: Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp.
2. Định giá khách quan: Nên thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập để có căn cứ xác thực cho phần chênh lệch thuế TNDN.
3. Thủ tục đất đai: Sau khi góp vốn tài sản, cần thực hiện ngay thủ tục đăng ký biến động đất đai và ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước.

Các hướng dẫn trên được tổng hợp dựa trên tinh thần của các văn bản pháp luật và hướng dẫn nghiệp vụ của Tổng cục Thuế trong giai đoạn tháng 7/2019, giúp doanh nghiệp có cái nhìn tổng quan và chính xác nhất về nghĩa vụ tài chính của mình.