Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, việc chuyển nhượng dự án (M&A bất động sản) trở thành một hoạt động phổ biến nhằm tái cơ cấu nguồn lực của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, để một thương vụ chuyển nhượng diễn ra thành công và đúng pháp luật, các bên cần nắm vững những điều kiện khắt khe được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

1. Điều kiện tiên quyết đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một dự án muốn được phép chuyển nhượng phải hội đủ các tiêu chuẩn sau:

"a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt."

Việc đảm bảo dự án đã có quy hoạch 1/500 là yếu tố then chốt để xác định tính pháp lý và định hướng phát triển của dự án, giúp bên nhận chuyển nhượng yên tâm về khả năng triển khai tiếp theo.

2. Điều kiện đối với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Không chỉ dự án, mà cả hai chủ thể tham gia giao dịch cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn pháp lý nhất định:

• Đối với bên chuyển nhượng (Chủ đầu tư cũ): Phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Đối với bên nhận chuyển nhượng (Chủ đầu tư mới): Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.

3. Quy trình và thủ tục chuyển nhượng dự án theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Thủ tục chuyển nhượng dự án trong năm 2019 được thực hiện theo hướng dẫn tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP với các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được ủy quyền. Hồ sơ bao gồm đơn đề nghị (theo mẫu tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP), hồ sơ dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ năng lực của bên nhận chuyển nhượng.

Bước 2: Thẩm định và ra quyết định

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, thời hạn này là 45 ngày để lấy ý kiến các Bộ ngành liên quan.

Bước 3: Ký kết hợp đồng và bàn giao

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án cùng toàn bộ hồ sơ liên quan.

4. Những lưu ý quan trọng khi thực hiện chuyển nhượng

Các doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý đến nghĩa vụ thuế và các khoản phí liên quan khi thực hiện chuyển nhượng dự án. Việc chuyển nhượng không chỉ là chuyển giao tài sản mà còn là chuyển giao quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với Nhà nước và khách hàng (nếu có). Do đó, một biên bản bàn giao chi tiết và minh bạch là vô cùng cần thiết để tránh các tranh chấp pháp lý phát sinh sau này.

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp quý doanh nghiệp có cái nhìn tổng quan và chính xác về các quy định chuyển nhượng dự án bất động sản trong giai đoạn hiện nay.