1. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mới

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 chính là việc bãi bỏ căn cứ dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Thay vào đó, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở hiện nay được căn cứ chủ yếu vào quy hoạch sử dụng đất.

Cụ thể, tại Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

"3. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt."

Quy định này giúp người dân chủ động hơn trong việc thực hiện quyền của mình, bởi quy hoạch sử dụng đất thường có tầm nhìn dài hạn (10 năm), thay vì phải chờ đợi danh mục kế hoạch hàng năm như trước đây. Điều này cũng đòi hỏi người sử dụng đất phải kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương trước khi nộp hồ sơ.

2. Thẩm quyền cho phép chuyển đất vườn sang đất ở

Về thẩm quyền, pháp luật đất đai hiện hành vẫn duy trì sự phân cấp quản lý rõ rệt. Theo quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện.

Người dân cần lưu ý rằng, mặc dù UBND cấp huyện là nơi ra quyết định cuối cùng, nhưng hồ sơ ban đầu thường được tiếp nhận và xử lý thông qua Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện để kiểm tra tính pháp lý và sự phù hợp với quy hoạch.

Người dân thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại bộ phận một cửa (ảnh minh họa)

3. Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở mới nhất

Trình tự thực hiện thủ tục này đã được tối ưu hóa nhằm giảm bớt phiền hà cho người dân, được quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP:

• Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Bước 2: Tiếp nhận và thẩm định: Cơ quan tài nguyên và môi trường kiểm tra hồ sơ, thực hiện thẩm định thực địa và đối chiếu quy hoạch. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan phải thông báo bằng văn bản để người dân bổ sung trong vòng 03 ngày làm việc.
• Bước 3: Ban hành quyết định: Sau khi có kết quả thẩm định, cơ quan quản lý đất đai trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Cơ quan thuế sẽ ra thông báo nộp tiền. Người dân phải nộp tiền sử dụng đất và các loại phí, lệ phí theo đúng thời hạn quy định.
• Bước 5: Cập nhật hồ sơ địa chính: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận hoặc cấp mới nếu người dân có nhu cầu.

4. Chuyển đất vườn sang đất ở mất bao nhiêu tiền?

Chi phí là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, các khoản tiền phải nộp bao gồm:

4.1. Tiền sử dụng đất

Đây là khoản chi phí lớn nhất. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích - Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo Bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ. Lưu ý, từ năm 2026, Bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm để sát với giá thị trường.

4.2. Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

4.3. Các loại phí và lệ phí khác

• Phí thẩm định hồ sơ: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (thường từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy diện tích).
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Thường dưới 100.000 đồng/lần cấp.

Việc nắm vững các quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giúp người dân thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất một cách nhanh chóng, đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.