1. Ranh giới thửa đất là gì? Tầm quan trọng của việc xác định ranh giới

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, việc xác định ranh giới thửa đất không chỉ là thủ tục kỹ thuật mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Ranh giới thửa đất được hiểu là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc quyền sử dụng của một chủ thể.

Việc xác định chính xác ranh giới giúp ngăn ngừa các tranh chấp không đáng có với hàng xóm liền kề, đồng thời là điều kiện tiên quyết để được cấp đổi, cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

2. Căn cứ pháp lý để xác định ranh giới thửa đất

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định dựa trên các căn cứ sau:

• Thỏa thuận: Các chủ sở hữu bất động sản liền kề tự thỏa thuận về đường ranh giới chung.
• Quyết định của cơ quan Nhà nước: Dựa trên bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính hoặc quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền.
• Tập quán hoặc thực tế sử dụng: Ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

"Người sử dụng đất không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung."

3. Quy trình xác định ranh giới và mốc giới theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Kể từ ngày 01/08/2024, quy trình đo vẽ ranh giới thửa đất được thực hiện chuyên nghiệp và chặt chẽ hơn. Các bước cơ bản bao gồm:

3.1. Xác định ranh giới tại thực địa

Trước khi tiến hành đo đạc chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (thường là cán bộ địa chính xã hoặc trưởng thôn) và người sử dụng đất cùng các chủ đất liền kề để:

• Xác định hiện trạng sử dụng đất, các điểm chuyển hướng của ranh giới.
• Đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng cọc bê tông, đinh sắt hoặc vạch sơn tùy theo địa hình.

3.2. Lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

Đây là văn bản quan trọng ghi nhận sự thống nhất giữa các bên. Bản mô tả phải thể hiện rõ sơ đồ thửa đất, các cạnh thửa và chữ ký xác nhận của người sử dụng đất cùng các hộ liền kề.

Lưu ý đặc biệt: Theo quy định mới, nếu người sử dụng đất liền kề vắng mặt hoặc không ký xác nhận nhưng không có đơn khiếu nại, tranh chấp sau thời gian thông báo (thường là 15 ngày), ranh giới vẫn được xác định theo bản mô tả đã lập để đảm bảo tiến độ cấp giấy chứng nhận.

4. Xử lý các trường hợp đặc biệt và tranh chấp ranh giới

Trong thực tế, không phải lúc nào việc xác định ranh giới cũng thuận lợi. Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã đưa ra các hướng xử lý cụ thể:

• Trường hợp có vườn, ao gắn liền nhà ở: Ranh giới là đường bao toàn bộ diện tích đất có vườn, ao đó.
• Trường hợp có tranh chấp: Đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo UBND cấp xã. Nếu chưa giải quyết xong tranh chấp nhưng xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng ổn định thì đo đạc theo hiện trạng đó và ghi chú rõ phần đang tranh chấp.
• Diện tích tăng thêm: Nếu ranh giới thay đổi dẫn đến diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên giấy tờ, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động để được công nhận phần diện tích tăng thêm nếu phù hợp quy hoạch.

5. Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc xác định ranh giới thửa đất là quyền lợi và cũng là nghĩa vụ của mỗi công dân. Để tránh rủi ro pháp lý, người dân nên:

1. Chủ động kiểm tra mốc giới định kỳ, tránh để cây cối hoặc công trình xây dựng lấn sang đất hàng xóm.
2. Khi có hoạt động đo đạc địa chính tại địa phương, cần có mặt trực tiếp để giám sát và ký xác nhận.
3. Lưu giữ cẩn thận các bản vẽ, sơ đồ thửa đất qua các thời kỳ để làm bằng chứng khi cần thiết.

Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho quý độc giả cái nhìn toàn diện về cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định mới nhất năm 2024. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về thủ tục đất đai, hãy liên hệ với các cơ quan chức năng hoặc chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ kịp thời.