Việc soạn thảo một bản hợp đồng mua bán nhà đất không chỉ đơn thuần là điền thông tin vào mẫu có sẵn. Trong bối cảnh pháp luật về đất đai và nhà ở có nhiều thay đổi quan trọng từ năm 2024 và 2025, việc nắm vững cách ghi các điều khoản là yếu tố sống còn để bảo vệ tài sản và tránh các tranh chấp kéo dài. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách ghi hợp đồng mua bán nhà đất chuẩn pháp lý nhất hiện nay.

1. Cách ghi thông tin về nhà ở và quyền sử dụng đất

Đây là phần quan trọng nhất của hợp đồng. Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, các thông tin về tài sản phải được ghi chính xác tuyệt đối theo Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

• Về thửa đất: Ghi rõ số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích, hình thức sử dụng (riêng/chung), mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.
• Về nhà ở: Ghi rõ loại nhà, diện tích sàn xây dựng, kết cấu nhà, số tầng và năm hoàn thành xây dựng (nếu có).

Lưu ý đặc biệt: Đối với diện tích đất, nếu có sự khác biệt giữa diện tích trên sổ và diện tích thực tế đo đạc, các bên cần thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng về việc thanh toán theo diện tích nào để tránh khiếu nại về sau. Luật Đất đai 2024 cũng khuyến khích việc cập nhật biến động diện tích thực tế trước khi thực hiện giao dịch.

2. Thỏa thuận về giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

Giá chuyển nhượng là nội dung thường xuyên xảy ra tranh chấp. Các bên có quyền tự do thỏa thuận về giá, tuy nhiên cần lưu ý các quy định về thuế và rủi ro pháp lý.

"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng không được thấp hơn Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm đăng ký biến động."

Nhiều trường hợp các bên ghi giá trong hợp đồng thấp hơn thực tế để "né" thuế. Đây là hành vi vi phạm pháp luật và tiềm ẩn rủi ro cực lớn. Ví dụ, nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bên mua có thể chỉ nhận lại được số tiền ghi trên hợp đồng thay vì số tiền thực tế đã trả.

3. Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định mới

Trong một giao dịch mua bán nhà đất thông thường, các loại thuế và phí sau đây sẽ phát sinh:

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được hướng dẫn bởi Thông tư 111/2013/TT-BTC), mức thuế thường là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Thông thường bên bán nộp, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Lệ phí trước bạ: Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu là 0.5%. Thông thường bên mua nộp khi đi đăng ký sang tên.
• Phí thẩm định hồ sơ: Tùy theo quy định của từng địa phương nhưng thường do bên mua chịu trách nhiệm chi trả.

Các bên cần ghi rõ trong hợp đồng: "Bên A (Bán) có nghĩa vụ nộp thuế TNCN, Bên B (Mua) có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và các loại phí liên quan đến thủ tục sang tên" để tránh đùn đẩy trách nhiệm.

4. Chuyển giao giấy tờ và nghĩa vụ đăng ký biến động

Hợp đồng cần quy định rõ thời điểm bên bán phải bàn giao bản gốc Giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý liên quan (chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân...).

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động (ký hợp đồng công chứng), người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu quá thời hạn này mà không thực hiện, các bên có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.

Kết luận và lời khuyên pháp lý

Việc ghi hợp đồng mua bán nhà đất đòi hỏi sự cẩn trọng và am hiểu pháp luật. Để đảm bảo an toàn tuyệt đối, các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng uy tín. Đồng thời, hãy luôn kiểm tra tình trạng ngăn chặn, quy hoạch của thửa đất trước khi đặt bút ký tên.