Tình trạng các dự án bất động sản, dự án sản xuất kinh doanh sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng lại "đắp chiếu" nhiều năm, cỏ mọc lút đầu đã trở thành vấn đề nhức nhối tại nhiều địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng. Đứng trước thực trạng lãng phí nguồn lực tài nguyên này, pháp luật đất đai hiện hành (tính đến tháng 5/2021) đã có những quy định cực kỳ nghiêm khắc về việc thu hồi đất do vi phạm tiến độ sử dụng.

Tình trạng đất dự án bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên nghiêm trọng (ảnh minh họa)

1. Đất không sử dụng bao lâu thì bị Nhà nước thu hồi?

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai sau đây:

"Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa nếu không được gia hạn sử dụng đất."

Như vậy, có hai mốc thời gian quan trọng mà các chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý để tránh việc bị "thu hồi trắng" diện tích đất đã được giao:

• Mốc 12 tháng: Nếu đất hoàn toàn không được đưa vào sử dụng liên tục trong vòng 1 năm kể từ ngày nhận bàn giao thực địa.
• Mốc 24 tháng: Nếu tiến độ triển khai dự án chậm hơn 2 năm so với cam kết trong hồ sơ dự án đầu tư.

2. Cơ chế gia hạn 24 tháng - "Phao cứu sinh" cho doanh nghiệp

Pháp luật không ngay lập tức thu hồi đất mà tạo điều kiện cho người sử dụng đất khắc phục khó khăn. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được quyền đề nghị gia hạn sử dụng đất thêm 24 tháng.

Tuy nhiên, cái giá của việc gia hạn này không hề rẻ. Người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian được gia hạn. Nếu hết thời hạn 24 tháng được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng do thiên tai, dịch bệnh.

Luật sư tư vấn về quy trình gia hạn và bảo vệ quyền lợi khi bị thu hồi đất (ảnh minh họa)

3. Phân tích tình huống: Thu hồi 1ha đất dự phòng từ năm 2006 có đúng luật?

Xét trường hợp cụ thể của bạn: Năm 2006, bạn được giao 3ha đất làm dự án cây giống nhưng chỉ sử dụng 2ha, còn 1ha để dự phòng và bỏ trống đến nay (năm 2021). Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, việc bỏ trống 1ha đất trong suốt 15 năm là hành vi vi phạm nghiêm trọng về tiến độ sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc cơ quan chức năng muốn thu hồi ngay diện tích này mà chưa qua bước xác định vi phạm và cho phép gia hạn là có dấu hiệu chưa đúng trình tự. Căn cứ khoản 12 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trình tự thu hồi đất do vi phạm phải được thực hiện như sau:

1. Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thanh tra, kiểm tra và có văn bản xác định hành vi vi phạm.
2. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày có văn bản xác định vi phạm, người sử dụng đất có quyền gửi văn bản đề nghị gia hạn.
3. Nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị gia hạn, cơ quan chức năng xem xét quyết định gia hạn 24 tháng.

Do đó, nếu gia đình bạn chưa nhận được thông báo về việc vi phạm và chưa được hướng dẫn làm thủ tục gia hạn mà đã bị thu hồi thì quan điểm của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho rằng việc thu hồi là trái luật là hoàn toàn có cơ sở.

4. Lời khuyên pháp lý để bảo vệ quyền lợi

Để bảo vệ phần diện tích 1ha đất dự phòng này, bạn cần chủ động thực hiện các bước sau:

• Thứ nhất: Khẩn trương tiến hành thủ tục xin gia hạn sử dụng đất đối với phần diện tích 1ha. Thời gian gia hạn tối đa là 24 tháng theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
• Thứ hai: Chuẩn bị tài chính để nộp khoản tiền tương ứng với mức tiền thuê đất/tiền sử dụng đất cho khoảng thời gian chậm tiến độ từ khi bắt đầu vi phạm đến nay.
• Thứ ba: Nếu cơ quan hành chính vẫn kiên quyết thu hồi sai quy trình, bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu hủy quyết định thu hồi đất không đúng pháp luật.

Việc nắm vững các quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn là chìa khóa để doanh nghiệp và hộ gia đình bảo vệ tài sản của mình trước các rủi ro pháp lý về đất đai.