Trong giao dịch dân sự về đất đai, "Sổ đỏ" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) luôn được coi là "tấm thẻ thông hành" bắt buộc. Tuy nhiên, thực tế pháp lý tại thời điểm năm 2021 ghi nhận những trường hợp đặc biệt mà người dân dù chưa cầm trên tay cuốn sổ này vẫn có quyền định đoạt tài sản của mình. Vậy đó là những trường hợp nào và thời điểm nào thì quyền này chính thức phát sinh?

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng (ảnh minh họa)

Điều kiện chung để thực hiện quyền của người sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... khi hội đủ 04 điều kiện cơ bản:

• Có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp ngoại lệ);
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, về nguyên tắc chung, không có Sổ đỏ thì không thể thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, pháp luật luôn có những khoảng mở cho các tình huống thực tế đặc thù.

2 trường hợp ngoại lệ: Không có Sổ đỏ vẫn được chuyển nhượng, tặng cho

Dựa trên bối cảnh pháp lý năm 2021, có 02 kịch bản mà người dân cần lưu ý để bảo vệ quyền lợi của mình:

Trường hợp 1: Nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp phổ biến nhất được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013. Khi một người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ người đã khuất, họ có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền đó ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình, miễn là thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

"...trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Điều này có nghĩa là nếu người để lại di sản chưa làm Sổ đỏ nhưng hồ sơ đất đai hợp lệ, đủ điều kiện cấp sổ theo quy định thì người thừa kế vẫn có thể tiến hành các thủ tục định đoạt.

Gia đình thảo luận về việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)

Trường hợp 2: Người thừa kế không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp này áp dụng cho đối tượng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013. Dù họ không được đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng pháp luật vẫn công nhận quyền hưởng giá trị của họ thông qua việc cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho suất thừa kế đó cho người khác.

Thời điểm cụ thể được thực hiện quyền khi không có Sổ đỏ

Việc xác định đúng thời điểm là mấu chốt để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch:

Đối với trường hợp nhận thừa kế thông thường

Thời điểm được thực hiện quyền là khi người thừa kế có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, một lưu ý quan trọng là nếu người sử dụng đất đang nợ nghĩa vụ tài chính (thuế, phí) thì phải hoàn thành xong các nghĩa vụ này trước khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho.

Đối với người thừa kế là người nước ngoài/Việt kiều

Thời điểm phát sinh quyền chuyển nhượng, tặng cho là thời điểm mở thừa kế (tức là thời điểm người để lại di sản chết). Lúc này, dù không có Sổ đỏ đứng tên mình, họ vẫn có thể ký kết hợp đồng với tư cách là bên chuyển nhượng hoặc bên tặng cho.

• Nếu chuyển nhượng: Người nhận thừa kế đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng.
• Nếu tặng cho: Đối tượng nhận tặng cho phải phù hợp với quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.

Lời khuyên pháp lý

Mặc dù luật cho phép, nhưng việc thực hiện giao dịch khi chưa có Sổ đỏ trên thực tế thường gặp nhiều khó khăn về mặt thủ tục hành chính và xác minh nguồn gốc đất. Người dân nên chủ động thực hiện các bước sau:

1. Kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch và tranh chấp tại UBND cấp xã/phường.
2. Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (Di chúc hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế có công chứng).
3. Liên hệ với các tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn chi tiết về hồ sơ trước khi tiến hành giao dịch.

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp quý khách hàng nắm rõ quyền lợi của mình trong các giao dịch đất đai đặc thù. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, hãy liên hệ ngay với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ kịp thời.