Xác định đất sử dụng ổn định: Không chỉ là lời kể của hàng xóm

Trong thực tế đời sống, nhiều hộ gia đình sử dụng đất từ lâu đời nhưng lại thất lạc hoặc không có các giấy tờ pháp lý rõ ràng. Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), câu hỏi thường gặp nhất là: "Tôi có thể nhờ hàng xóm ký xác nhận để chứng minh đất sử dụng ổn định hay không?".

Theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024, việc xác định đất sử dụng ổn định đã được cụ thể hóa với những tiêu chí khắt khe hơn, nhằm đảm bảo tính minh bạch và tránh các tranh chấp phát sinh.

1. Thế nào là sử dụng đất ổn định theo Luật Đất đai 2024?

Khái niệm này không còn mơ hồ mà được định nghĩa rõ ràng tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

“Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.”

Như vậy, yếu tố then chốt là mục đích sử dụng phải xuyên suốt và không thay đổi trong một khoảng thời gian dài.

2. Căn cứ pháp lý để xác định thời điểm sử dụng đất

Thay vì chỉ dựa vào lời nói, pháp luật ưu tiên các chứng cứ vật chất. Tại Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã liệt kê danh mục các giấy tờ có giá trị chứng minh, bao gồm:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất qua các năm.
• Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất hoặc xây dựng công trình.
• Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật liên quan đến tài sản trên đất.
• Giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có địa chỉ thuộc thửa đất phải xác định.
• Giấy tờ về việc đăng ký thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn liền với đất ở do cơ quan có thẩm quyền cấp.

3. Vai trò của hàng xóm và Hội đồng đăng ký đất đai

Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần hàng xóm ký vào đơn là xong. Thực tế, theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề chỉ là một kênh thông tin tham khảo để Hội đồng đăng ký đất đai cấp xã lập biên bản xác nhận.

Hội đồng này sẽ bao gồm đại diện UBND cấp xã, công chức địa chính, đại diện Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức đoàn thể. Họ sẽ xem xét tổng hòa các yếu tố từ bản đồ địa chính, sổ mục kê đến ý kiến khu dân cư trước khi đưa ra kết luận cuối cùng. Do đó, việc xác định đất sử dụng ổn định không được thực hiện trực tiếp thông qua hàng xóm mà phải qua quy trình thẩm định của cơ quan nhà nước.

4. Quyền lợi tài chính: Khi nào được miễn tiền sử dụng đất?

Việc xác định đất sử dụng ổn định không chỉ để lấy Sổ đỏ mà còn liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính. Theo Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, nếu người dân chứng minh được đất sử dụng ổn định và đáp ứng các điều kiện về thời điểm (ví dụ trước ngày 15/10/1993), họ có thể được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Lời khuyên pháp lý: Người dân nên chủ động thu thập và lưu giữ các hóa đơn, chứng từ liên quan đến thửa đất của mình. Trong trường hợp hoàn toàn không có giấy tờ, hãy liên hệ trực tiếp với UBND cấp xã để được hướng dẫn quy trình xác minh thông qua Hội đồng đăng ký đất đai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.