Việc sở hữu một căn hộ chung cư hiện đại là mơ ước của nhiều gia đình trẻ. Tuy nhiên, thực tế không ít người mua đã phải "ngậm đắng nuốt cay" khi dự án vướng sai phạm pháp lý, chậm bàn giao hoặc không thể cấp sổ hồng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần nắm vững các quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hồ sơ pháp lý dự án: "Tấm khiên" bảo vệ người mua

Trước khi quyết định xuống tiền, việc đầu tiên và quan trọng nhất là yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án. Đây là minh chứng rõ ràng nhất cho tính hợp pháp của công trình. Một dự án "sạch" về pháp lý phải bao gồm: Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng và Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đặc biệt, theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án phải có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ. Đối với nhà chung cư, bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng mới được phép đưa vào kinh doanh.

Sổ hồng - Chứng chỉ "vàng" khẳng định quyền sở hữu

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý cao nhất chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Nhiều trường hợp cư dân đã dọn vào ở nhiều năm nhưng vẫn chưa có sổ do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đang thế chấp dự án tại ngân hàng.

Người mua cần lưu ý quy định tại khoản 3 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023:

"Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua."

Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư: Đừng để nợ thuế làm khó bạn

Một dự án dù đã hoàn thiện nhưng nếu chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng hay các loại phí liên quan, cơ quan nhà nước có quyền từ chối cấp sổ hồng cho cư dân. Do đó, người mua nên chủ động tìm hiểu hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các chứng từ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với khu đất thực hiện dự án.

Hợp đồng mua bán: Đọc kỹ từng dòng trước khi đặt bút ký

Hợp đồng mua bán là văn bản pháp lý ràng buộc quyền và nghĩa vụ của hai bên. Hiện nay, các bên phải thực hiện thống nhất theo mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã quy định rõ về các mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, thời hạn bàn giao căn hộ cũng là yếu tố then chốt. Căn cứ khoản 2 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc bàn giao chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu nhà chung cư và các công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan. Theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2023, thời điểm bàn giao cũng là mốc tính thời gian để chủ đầu tư làm thủ tục cấp sổ hồng.

Cuối cùng, hãy đặc biệt lưu ý đến tiến độ thanh toán được quy định tại Điều 167 Luật Nhà ở năm 2023 và các khoản phí dịch vụ, phí bảo trì để tránh những tranh chấp không đáng có sau khi về ở.

Tóm lại, việc kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý không chỉ giúp bạn an tâm về tài sản của mình mà còn là cách tốt nhất để tránh những rủi ro pháp lý phức tạp về sau. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, hãy tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý uy tín để có quyết định đúng đắn nhất.