Việc xây dựng nhà ở không chỉ đơn thuần là câu chuyện về thiết kế hay thi công, mà còn gắn liền với những nghĩa vụ tài chính quan trọng đối với Nhà nước. Tại thời điểm năm 2023, nhiều người dân vẫn còn lúng túng khi không biết mình phải nộp những loại thuế, lệ phí nào, dẫn đến những rắc rối không đáng có trong quá trình hoàn công hoặc đăng ký quyền sở hữu. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết 3 loại thuế và lệ phí cốt yếu mà chủ nhà cần lưu ý.

1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Đây là loại thuế đánh vào hoạt động kinh doanh xây dựng. Tuy nhiên, tùy vào phương thức tổ chức thi công mà nghĩa vụ nộp thuế sẽ thuộc về chủ nhà hoặc nhà thầu.

1.1. Trường hợp thuê nhà thầu xây dựng

Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai và nộp thuế. Cụ thể:

• Đối tượng nộp thuế: Bên nhận thầu (nhà thầu) có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN (nếu là cá nhân kinh doanh) hoặc thuế TNDN (nếu là doanh nghiệp).
• Phương pháp tính thuế: Nếu chủ thầu là cá nhân, họ sẽ nộp thuế theo phương pháp từng lần phát sinh theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Công thức tính thuế cơ bản:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Lưu ý quan trọng: Trong hợp đồng xây dựng, chủ nhà nên thỏa thuận rõ ràng về việc giá trị hợp đồng đã bao gồm các loại thuế này hay chưa để tránh tranh chấp về sau.

1.2. Trường hợp hộ gia đình tự xây dựng

Nếu hộ gia đình tự mua vật tư và tự thuê nhân công lẻ (không thành lập đơn vị kinh doanh) để xây dựng thì theo các hướng dẫn của Tổng cục Thuế, hộ gia đình không phải là đối tượng nộp thuế GTGT và TNCN cho hoạt động xây dựng này. Tuy nhiên, các cá nhân nhân công được thuê vẫn có thể thuộc đối tượng phải nộp thuế TNCN nếu thu nhập đạt mức quy định.

2. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

Trước khi khởi công, đối với các công trình không thuộc diện miễn giấy phép, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin cấp phép và nộp lệ phí. Đây là khoản phí bắt buộc để cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát việc xây dựng theo quy hoạch.

Căn cứ vào Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Do đó, tùy vào từng địa phương mà mức phí sẽ có sự chênh lệch nhẹ:

• Tại khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định thẩm quyền này thuộc về địa phương.
• Thông thường, mức lệ phí cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp.

3. Lệ phí trước bạ khi hoàn công và đăng ký sở hữu

Sau khi ngôi nhà hoàn thành, để được ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận (Sổ hồng), chủ nhà phải thực hiện thủ tục hoàn công và nộp lệ phí trước bạ.

Theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nước.

Cách tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở được hướng dẫn tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó, giá 01m2 nhà được xác định theo bảng giá xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm tính thuế. Đối với nhà mới xây, tỷ lệ chất lượng còn lại được tính là 100%.

Việc nắm rõ các quy định về thuế và lệ phí không chỉ giúp chủ nhà chủ động về tài chính mà còn đảm bảo tính pháp lý minh bạch cho tài sản của mình. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về quy trình kê khai hoặc mức nộp cụ thể tại địa phương, người dân nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan thuế sở tại.