Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, việc nắm vững các quy định về đất đai là yếu tố then chốt đối với cả cá nhân và doanh nghiệp. Một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu hiện nay chính là thủ tục xin giao đất, thuê đất mà không phải trải qua quá trình đấu giá quyền sử dụng đất đầy cạnh tranh và tốn kém. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, hành lang pháp lý cho vấn đề này đã có những thay đổi quan trọng, minh bạch và chi tiết hơn.

1. Các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá

Không phải mọi dự án hay nhu cầu sử dụng đất đều phải đấu giá. Theo quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể sau:

• Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Áp dụng cho các mục đích công cộng, an ninh, quốc phòng hoặc các đối tượng chính sách theo quy định.
• Miễn tiền sử dụng đất/thuê đất: Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Dự án đầu tư công: Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất có sử dụng vốn đầu tư công hoặc dự án PPP (đối tác công tư).
• Giao đất ở cho cán bộ, công chức: Cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân tại ngũ... chưa có đất ở, nhà ở tại nơi công tác.
• Hỗ trợ định cư và tái định cư: Giao đất, cho thuê đất cho người bị thu hồi đất sản xuất, kinh doanh hoặc do được bồi thường bằng đất theo quy định.
• Các thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt: Giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất có diện tích nhỏ, không đủ điều kiện để lập dự án độc lập.
• Đấu giá không thành: Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành hoặc không có người tham gia (thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2).

"Điều 124. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất..."

2. Hồ sơ xin giao đất, thuê đất cần chuẩn bị những gì?

Để quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra thuận lợi, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 49 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Cụ thể bao gồm:

• Đơn xin giao đất/thuê đất: Sử dụng Mẫu số 02a (đối với giao đất) hoặc Mẫu số 02b (đối với thuê đất).
• Văn bản phê duyệt dự án: Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.
• Văn bản lựa chọn nhà đầu tư: Đối với các dự án có lựa chọn nhà đầu tư, cần có văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn.
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất: Bản đồ trích đo địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính thửa đất xin giao, xin thuê.
• Giấy tờ chứng minh đối tượng: Các văn bản xác nhận thuộc đối tượng được giao đất, thuê đất không qua đấu giá (ví dụ: xác nhận chưa có đất ở của UBND cấp xã đối với cá nhân).

3. Trình tự 5 bước thực hiện thủ tục theo quy định mới

Quy trình thực hiện thủ tục xin giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá được tối ưu hóa nhằm giảm bớt phiền hà cho người dân và doanh nghiệp, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa

Người có nhu cầu nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp hoặc qua đường bưu điện đến Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (tùy thẩm quyền giao đất). Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.

Bước 2: Thẩm định và trích đo địa chính

Cơ quan quản lý đất đai tiến hành rà soát hồ sơ, tổ chức trích đo hoặc trích lục bản đồ địa chính. Nếu hồ sơ còn thiếu, cơ quan phải thông báo bằng văn bản để người nộp bổ sung trong thời hạn quy định.

Bước 3: Trình ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất

Sau khi thẩm định đạt yêu cầu, cơ quan quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Đồng thời, thực hiện các thủ tục để trình ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế. Trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì cơ quan chức năng sẽ thực hiện khấu trừ theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Bước 5: Bàn giao đất thực địa và trao Giấy chứng nhận

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan quản lý đất đai phối hợp với UBND cấp xã tổ chức bàn giao đất trên thực địa, ký hợp đồng thuê đất (nếu là thuê đất) và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Lời khuyên từ chuyên gia

Việc thực hiện thủ tục xin giao đất, thuê đất không qua đấu giá đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối về hồ sơ pháp lý. Người dân và doanh nghiệp nên chủ động tra cứu quy hoạch sử dụng đất tại địa phương và đối chiếu kỹ lưỡng các điều kiện tại Luật Đất đai 2024 để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Nếu gặp vướng mắc, hãy liên hệ với các đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ kịp thời.