Trong thực tế đời sống, vì nhiều lý do khách quan như đang ở nước ngoài, không đủ điều kiện đứng tên hoặc muốn che giấu tài sản, nhiều người đã lựa chọn phương án ủy quyền cho người thân, bạn bè đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ). Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, đây là một quyết định cực kỳ mạo hiểm, có thể dẫn đến những hệ lụy khôn lường.

Pháp luật có cho phép ủy quyền đứng tên Sổ đỏ không?

Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần xem xét bản chất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất."

Trong khi đó, khái niệm ủy quyền được quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 là sự thỏa thuận để một bên thực hiện công việc nhân danh bên kia. Việc đứng tên trên Sổ đỏ là sự xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng - một trạng thái pháp lý tĩnh, không phải là một "công việc" để có thể ủy quyền thực hiện thay.

Theo nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận tại Điều 135 Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ cấp Sổ đỏ cho người thực tế có quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản. Pháp luật hiện hành không có quy định nào cho phép ủy quyền đứng tên thay trên Sổ đỏ. Trường hợp duy nhất có sự đại diện là khi nhiều người chung quyền sử dụng đất thì có thể thỏa thuận cấp một sổ và trao cho người đại diện giữ, nhưng tên của tất cả các đồng sở hữu vẫn phải được ghi nhận đầy đủ.

Rủi ro từ những giao dịch "giả tạo"

Việc nhờ người khác đứng tên thực chất là một giao dịch dân sự nhằm che giấu mục đích thực sự của các bên. Dưới góc độ của Bộ luật Dân sự 2015, đây có thể bị coi là giao dịch vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124:

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu..."

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, trên thực tế, việc chứng minh mình là chủ sở hữu thực sự khi tên trên giấy tờ thuộc về người khác là một hành trình gian nan và đầy rủi ro tại Tòa án.

Những kịch bản xấu nhất có thể xảy ra:

• Mất trắng tài sản: Người đứng tên hộ nảy sinh lòng tham, tự ý thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp ngân hàng mà chủ sở hữu thực sự không hề hay biết.
• Rắc rối khi người đứng tên hộ qua đời: Khi đó, quyền sử dụng đất sẽ trở thành di sản thừa kế. Những người thừa kế của người đứng tên hộ có thể không thừa nhận việc đứng tên giùm, dẫn đến tranh chấp kéo dài.
• Bị kê biên tài sản: Nếu người đứng tên hộ có các khoản nợ riêng, cơ quan thi hành án có quyền kê biên mảnh đất đó để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vì trên giấy tờ, họ là chủ sở hữu hợp pháp.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Thay vì chọn con đường đầy rủi ro là nhờ người đứng tên, người dân nên tìm hiểu kỹ các quy định của Luật Đất đai 2024 để thực hiện các thủ tục đăng ký chính chủ. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luật mới đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai, cho phép họ đứng tên trực tiếp trên Giấy chứng nhận như công dân trong nước.

Trong trường hợp bắt buộc phải có sự hỗ trợ, hãy lập các văn bản thỏa thuận rõ ràng, có công chứng và lưu giữ đầy đủ các chứng từ thanh toán, hóa đơn thuế để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi nếu chẳng may xảy ra tranh chấp.

Tóm lại, Sổ đỏ là tài sản lớn, đừng vì một chút tiện lợi nhất thời mà đặt niềm tin sai chỗ, dẫn đến cảnh "tiền mất tật mang".