Trong bối cảnh thị trường bất động sản những năm gần đây, việc nhiều cá nhân cùng góp vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thường gọi là mua chung đất) đã trở nên rất phổ biến. Tuy nhiên, một trong những lo ngại lớn nhất của người dân là liệu tất cả những người góp tiền có được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hay không, và quyền lợi của họ được pháp luật bảo vệ như thế nào?

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này được quy định rất rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi của mọi thành viên tham gia góp vốn.

“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Như vậy, pháp luật hiện hành (tính đến thời điểm tháng 03/2020) đảm bảo rằng:

• Ghi đầy đủ danh tính: Tất cả những người có chung quyền sử dụng đất đều phải được ghi tên trên Giấy chứng nhận. Điều này giúp xác lập quyền sở hữu hợp pháp và ngăn chặn các tranh chấp phát sinh sau này.
• Mỗi người giữ một bản: Cơ quan nhà nước sẽ cấp cho mỗi người chung quyền sử dụng đất 01 Giấy chứng nhận riêng biệt. Các giấy chứng nhận này có giá trị pháp lý hoàn toàn như nhau.
• Lựa chọn người đại diện: Chỉ trong trường hợp các bên có thỏa thuận và yêu cầu bằng văn bản thì cơ quan chức năng mới cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện (ví dụ: người góp vốn nhiều nhất hoặc người được cả nhóm tin tưởng).

Về cách ghi thông tin trên sổ, theo điểm b khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, tại mục hình thức sử dụng đất sẽ được ghi là “Sử dụng chung”.

Quyền định đoạt và thủ tục tách thửa khi mua chung đất

Một vấn đề thực tế thường gặp là sau một thời gian mua chung, các thành viên muốn chia tách thửa đất để đứng tên riêng hoặc thực hiện các quyền cá nhân như chuyển nhượng, tặng cho phần diện tích của mình. Pháp luật đất đai cũng đã dự liệu và có quy định cụ thể cho trường hợp này.

Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Điều này có nghĩa là, nếu thửa đất đủ điều kiện về diện tích tối thiểu và các quy định về tách thửa của UBND cấp tỉnh tại địa phương đó, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục tách thửa để xác lập quyền sở hữu riêng biệt. Sau khi hoàn tất thủ tục, mỗi người sẽ có một thửa đất riêng với Giấy chứng nhận đứng tên cá nhân mình, từ đó có toàn quyền định đoạt (bán, cho thuê, thế chấp...) mà không cần sự đồng ý của các thành viên khác trong nhóm mua chung ban đầu.

Lưu ý quan trọng: Trong trường hợp thửa đất không thể tách thửa (do diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện), mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (như thế chấp hay chuyển nhượng toàn bộ thửa đất) đều phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Việc nắm rõ các quy định pháp lý về sở hữu chung không chỉ giúp người dân yên tâm khi góp vốn đầu tư mà còn là cơ sở để bảo vệ quyền lợi chính đáng, tránh những tranh chấp kéo dài không đáng có trong tương lai.