Trong bối cảnh quy hoạch đô thị ngày càng được siết chặt, việc người dân sở hữu đất nằm trong khu vực quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thường được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để giải quyết nhu cầu chỗ ở trước mắt. Tuy nhiên, một câu hỏi lớn luôn được đặt ra: Khi quy hoạch chính thức được triển khai và Nhà nước thu hồi đất, liệu những công trình này có được bồi thường hay người dân sẽ phải tự chịu mọi tổn thất?

1. Hiểu đúng về bản chất của Giấy phép xây dựng có thời hạn

Theo quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng có thời hạn là loại giấy phép cấp cho công trình hoặc nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Về nguyên tắc, khi được cấp loại giấy phép này, chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép. Nếu không tự nguyện thực hiện, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cưỡng chế và chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí phá dỡ. Đây chính là điểm khiến nhiều người e ngại khi đầu tư xây dựng trên đất quy hoạch treo.

2. Bước ngoặt từ Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đối với quyền lợi người dân

Kể từ ngày 01/01/2021, khi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 chính thức có hiệu lực, quy định về việc xử lý công trình có giấy phép xây dựng có thời hạn đã có những thay đổi tích cực theo hướng bảo vệ quyền lợi người dân hơn.

Cụ thể, tại khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (sửa đổi Điều 94 Luật Xây dựng 2014) quy định:

"Trường hợp quá thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai."

Điều này có nghĩa là, nếu quy hoạch bị "treo" quá thời hạn ghi trên giấy phép, bạn vẫn có quyền sử dụng nhà ở đó. Và quan trọng nhất, khi Nhà nước thu hồi đất sau này, bạn sẽ được xem xét hỗ trợ phá dỡ thay vì phải tự bỏ tiền túi ra để thực hiện như quy định cũ.

3. Điều kiện để được bồi thường về đất và tài sản trên đất

Để xác định mức bồi thường cụ thể, chúng ta cần đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai 2013. Có hai kịch bản chính xảy ra:

Trường hợp 1: Được bồi thường về đất

Nếu thửa đất của bạn đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 (như có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp), bạn sẽ được bồi thường về đất theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi.

Trường hợp 2: Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư

Trong trường hợp đất không đủ điều kiện bồi thường (ví dụ đất thuê trả tiền hàng năm), bạn vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại Điều 76 Luật Đất đai 2013.

Theo Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, các chi phí này bao gồm:

• Chi phí san lấp mặt bằng;
• Chi phí gia cố khả năng chịu lực, chống sụt lún;
• Các chi phí khác liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng.

4. Những lưu ý quan trọng để không bị thiệt thòi

Mặc dù pháp luật đã có những quy định cởi mở hơn, nhưng để đảm bảo nhận được bồi thường hoặc hỗ trợ, người dân cần lưu ý:

• Lưu giữ hồ sơ, chứng từ: Mọi chi phí đầu tư xây dựng, san lấp cần có hóa đơn, chứng từ chứng minh để làm căn cứ tính toán giá trị bồi thường sau này theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
• Thời điểm tạo lập tài sản: Tài sản phải được tạo lập trước khi có thông báo thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai 2013, tài sản tạo lập sau khi đã có thông báo thu hồi đất sẽ không được bồi thường.
• Tuân thủ quy mô trong giấy phép: Việc xây dựng sai quy mô, chiều cao so với giấy phép có thời hạn được cấp sẽ bị coi là vi phạm trật tự xây dựng và có thể dẫn đến việc mất quyền lợi hỗ trợ khi phá dỡ.

Tóm lại, việc xây dựng nhà ở theo giấy phép có thời hạn không đồng nghĩa với việc bạn sẽ mất trắng khi Nhà nước thu hồi đất. Với những cập nhật mới từ Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và các quy định hướng dẫn của Luật Đất đai, quyền lợi về chỗ ở và chi phí đầu tư của người dân đã được đảm bảo một cách công bằng và minh bạch hơn.