Việc sở hữu một căn hộ chung cư thông qua hình thức trả góp đã trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều gia đình trẻ hiện nay. Tuy nhiên, áp lực tài chính đôi khi dẫn đến tình trạng chậm thanh toán, khiến người mua rơi vào vòng xoáy nợ nần và các rắc rối pháp lý nghiêm trọng. Theo quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023, những hệ lụy từ việc chậm trả góp không chỉ dừng lại ở tiền lãi.

Mua chung cư trả chậm, trả dần theo Luật Nhà ở 2023

Khác với việc vay vốn ngân hàng, hình thức mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là sự thỏa thuận trực tiếp giữa bên bán và bên mua. Quy định này được nêu rõ tại Điều 167 Luật Nhà ở 2023:

"1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác."

Một điểm quan trọng cần lưu ý là người mua chỉ được thực hiện các giao dịch như bán, tặng cho, thế chấp căn hộ này sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà, trừ khi có thỏa thuận khác với bên bán. Nếu trong quá trình trả dần mà người mua qua đời, người thừa kế hợp pháp sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.

Gánh nặng lãi suất và tiền phạt khi chậm thanh toán

Phần lớn các trường hợp mua chung cư hiện nay đều thông qua việc vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Khi đó, quan hệ pháp lý sẽ được điều chỉnh bởi Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bởi Thông tư 06/2023/TT-NHNN).

Căn cứ Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, nếu chậm trả góp, khách hàng phải chịu các loại lãi suất sau:

• Lãi trên nợ gốc: Theo lãi suất thỏa thuận tương ứng với thời hạn vay chưa trả.
• Lãi chậm trả: Tính trên số dư lãi chậm trả, mức lãi suất do các bên thỏa thuận nhưng không quá 10%/năm.
• Lãi quá hạn: Nếu nợ bị chuyển quá hạn, lãi suất áp dụng không quá 150% lãi suất cho vay trong hạn trên dư nợ gốc quá hạn.

Bên cạnh đó, theo Điều 25 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, ngân hàng và khách hàng có thể thỏa thuận về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện đúng hợp đồng vay vốn.

Rủi ro bị phạt hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự

Nhiều người lầm tưởng rằng việc chậm trả nợ chỉ là quan hệ dân sự thuần túy. Tuy nhiên, nếu người vay có điều kiện nhưng cố tình không trả hoặc dùng thủ đoạn gian dối, hậu quả sẽ rất nặng nề.

Về mặt hành chính, theo Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, hành vi dùng thủ đoạn gian dối hoặc đến thời điểm trả lại tài sản mặc dù có điều kiện nhưng cố tình không trả có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

Nghiêm trọng hơn, nếu hành vi cấu thành tội phạm, người vay có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về "Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). Tùy vào giá trị tài sản chiếm đoạt, khung hình phạt cao nhất có thể lên đến 20 năm tù đối với tài sản trị giá từ 500 triệu đồng trở lên.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Để tránh rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang", người mua chung cư trả góp cần:

1. Đánh giá kỹ khả năng tài chính trước khi ký hợp đồng vay vốn.
2. Đọc kỹ các điều khoản về lãi suất phạt, phí phạt trong hợp đồng tín dụng.
3. Trong trường hợp gặp khó khăn đột xuất, hãy chủ động liên hệ với ngân hàng để xin cơ cấu lại thời hạn trả nợ, tránh để nợ rơi vào nhóm nợ xấu hoặc bị xử lý pháp luật.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản liên quan là lá chắn tốt nhất để bảo vệ tổ ấm của bạn trước những rủi ro pháp lý không đáng có.