Bản chất của hợp đồng đặt cọc trong giao dịch nhà đất

Trong thực tế giao dịch bất động sản, đặt cọc là bước đệm quan trọng trước khi các bên tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

"Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Như vậy, hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm việc các bên sẽ thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. Tại thời điểm tháng 07/2025, khi Luật Đất đai 2024 đã đi vào cuộc sống, các quy định về điều kiện giao dịch càng được siết chặt để bảo vệ quyền lợi các bên.

Đất đang thế chấp ngân hàng có được nhận đặt cọc không?

Câu trả lời là CÓ. Pháp luật hiện hành không cấm việc đặt cọc đối với tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng. Cụ thể, theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Việc đặt cọc chỉ là bước "hứa hẹn" giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc quyền sử dụng đất đang bị thế chấp không phải là yếu tố làm cho hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Tuy nhiên, để có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại văn phòng công chứng, bên bán bắt buộc phải thực hiện thủ tục giải chấp (xóa đăng ký thế chấp) tại ngân hàng.

Những rủi ro "chết người" khi đặt cọc đất đang thế chấp

Mặc dù được phép, nhưng giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua nếu không nắm vững quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015:

• Bên bán không giải chấp đúng hạn: Đây là trường hợp phổ biến nhất. Bên bán nhận tiền cọc nhưng không dùng số tiền đó để trả nợ ngân hàng hoặc không đủ khả năng tài chính để lấy sổ đỏ ra, dẫn đến việc không thể thực hiện thủ tục sang tên theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.
• Tài sản bị phát mãi: Nếu bên bán nợ quá hạn và ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, người mua có nguy cơ mất trắng khoản tiền đã đặt cọc nếu không có thỏa thuận bảo vệ chặt chẽ.
• Tranh chấp về mức phạt cọc: Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, việc đòi lại tiền trên thực tế thường rất gian nan nếu bên bán đã mất khả năng thanh toán.

Lời khuyên pháp lý để giao dịch an toàn năm 2025

Để đảm bảo an toàn khi đặt cọc mua đất đang thế chấp, người mua nên thực hiện các bước sau:

1. Kiểm tra tình trạng pháp lý: Yêu cầu bên bán cung cấp bản sao sổ đỏ và hợp đồng thế chấp với ngân hàng để xác định số nợ gốc và lãi hiện tại.
2. Thực hiện đặt cọc tại văn phòng công chứng: Mặc dù luật không bắt buộc, nhưng việc công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ giúp ghi nhận giao dịch trên hệ thống, hạn chế việc bên bán đặt cọc cho nhiều người cùng lúc.
3. Thanh toán tiền cọc trực tiếp tại ngân hàng: Người mua nên cùng chủ đất đến ngân hàng nơi đang thế chấp để nộp tiền cọc trực tiếp vào tài khoản tất toán khoản vay. Sau đó, ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục giải chấp và trả sổ đỏ ngay tại chỗ.
4. Thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm: Trong hợp đồng đặt cọc, cần ghi rõ thời hạn giải chấp, thời hạn ký hợp đồng công chứng và mức phạt vi phạm đủ sức răn đe.

Tóm lại, đất đang thế chấp vẫn có thể nhận đặt cọc bình thường. Tuy nhiên, người mua cần hết sức tỉnh táo và thực hiện đúng quy trình pháp lý để tránh "tiền mất tật mang".

Xem thêm: Đặt cọc mua bán nhà đất thế nào để tránh rủi ro?

Trên đây là nội dung tư vấn về “Đất đang thế chấp thì có được nhận đặt cọc không?” dựa trên các quy định pháp luật mới nhất năm 2025. Nếu quý khách còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến thủ tục đất đai, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!