Trong thực tế đời sống, nhiều hộ gia đình sau khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng đã tiến hành xây dựng thêm các công trình như nhà ở, nhà kho trên chính mảnh đất đó. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý quan trọng nảy sinh: Liệu việc tự ý xây dựng này có hợp pháp và quyền lợi đối với tài sản mới phát sinh sẽ được giải quyết ra sao nếu ngân hàng xử lý tài sản thế chấp? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

1. Hợp đồng thế chấp có bị vô hiệu khi xây thêm nhà?

Nhiều người lo ngại rằng việc thay đổi hiện trạng tài sản (xây thêm nhà) có thể làm thay đổi đối tượng của hợp đồng thế chấp, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu theo quy định về đối tượng không thể thực hiện được. Tuy nhiên, cần lưu ý quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.”

Trong tình huống này, tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, mảnh đất vẫn tồn tại và là đối tượng có thể thực hiện được. Việc xây dựng nhà diễn ra sau đó không làm cho hợp đồng thế chấp ban đầu bị vô hiệu "ngay từ khi giao kết". Do đó, hợp đồng thế chấp giữa bạn và ngân hàng vẫn hoàn toàn có hiệu lực pháp luật.

2. Nghĩa vụ thông báo và sự đồng ý của ngân hàng

Mặc dù bạn là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, nhưng khi đã thế chấp, quyền định đoạt và thay đổi tài sản bị hạn chế. Theo Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về đầu tư vào tài sản thế chấp:

“2. Việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp: ... b) Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.”

Như vậy, việc tự ý xây dựng nhà cấp 4 mà không thông báo hoặc chưa được sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng là hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp. Nếu việc xây dựng này gây thiệt hại hoặc làm giảm giá trị tài sản thế chấp, bạn sẽ phải bồi thường cho ngân hàng.

3. Quyền lợi về tài sản khi ngân hàng phát mại đất

Đây là vấn đề được quan tâm nhất: Nếu ngân hàng thu hồi nợ bằng cách bán đấu giá mảnh đất, số phận căn nhà bạn đã xây sẽ ra sao? Điều 56 Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã quy định rất rõ ràng về việc xử lý tài sản thế chấp được đầu tư:

• Trường hợp tài sản có thể tách rời: Nếu căn nhà có thể tháo dỡ, di dời mà không làm giảm giá trị mảnh đất, ngân hàng sẽ giao lại tài sản này cho bạn.
• Trường hợp tài sản không thể tách rời: Nếu căn nhà gắn liền với đất (như nhà kiên cố), ngân hàng sẽ bán đấu giá cả đất và nhà. Tuy nhiên, sau khi thanh toán nợ gốc, lãi và các chi phí bồi thường thiệt hại (nếu có), ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán lại phần giá trị căn nhà cho bạn.

Lời khuyên pháp lý: Để tránh các rắc rối không đáng có, trước khi tiến hành xây dựng trên đất đang thế chấp, bạn nên lập văn bản thỏa thuận bổ sung với ngân hàng về việc xác định tài sản gắn liền với đất và phương án xử lý tài sản khi có tranh chấp xảy ra.

Nội dung tư vấn trên được thực hiện dựa trên quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm tháng 07/2021. Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ để được giải đáp chi tiết.