Thị trường bất động sản Việt Nam vừa bước vào một giai đoạn mới với sự ra đời của các quy định chặt chẽ hơn về định giá tài sản. Kể từ ngày 05/8/2024, Thông tư 42/2024/TT-BTC chính thức có hiệu lực, ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản. Đây không chỉ là văn bản hướng dẫn kỹ thuật mà còn là công cụ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Bước ngoặt mới từ Thông tư 42/2024/TT-BTC

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của chuẩn mực mới này là phạm vi điều chỉnh rõ ràng. Theo quy định, chuẩn mực này áp dụng cho việc thẩm định giá bất động sản theo quy định của Luật Giá 2023. Tuy nhiên, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý rằng các quy định này không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc tách bạch này giúp các thẩm định viên tập trung vào các phương pháp chuyên sâu để xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản, thay vì bị nhầm lẫn với các khung giá đất do Nhà nước quy định cho mục đích hành chính.

3 cách tiếp cận chủ đạo trong thẩm định giá

Tại Điều 4 Thông tư 42/2024/TT-BTC, Bộ Tài chính đã xác lập 3 cách tiếp cận nền tảng bao gồm:

• Cách tiếp cận từ thị trường: Dựa trên việc phân tích các giao dịch thực tế của các bất động sản tương tự.
• Cách tiếp cận từ chi phí: Xác định giá trị dựa trên chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản trừ đi hao mòn.
• Cách tiếp cận từ thu nhập: Chuyển đổi các dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại.

Tùy vào đặc điểm của từng loại bất động sản (nhà ở, văn phòng, hay đất trống), thẩm định viên có thể sử dụng đơn lẻ hoặc kết hợp các cách tiếp cận này để đưa ra con số chính xác nhất.

Phương pháp thặng dư - "Chìa khóa" cho bất động sản tiềm năng

Đối với các bất động sản có tiềm năng phát triển (như đất trống dự kiến xây dựng hoặc công trình cần cải tạo), phương pháp thặng dư được coi là công cụ tối ưu. Điều 5 Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định công thức cơ bản:

V = DT - CP

Trong đó, V là giá trị tài sản, DT là tổng doanh thu phát triển ước tính và CP là tổng chi phí phát triển (bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư). Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có tầm nhìn về quy hoạch và khả năng dự báo dòng tiền trong tương lai một cách khoa học.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Việc áp dụng chuẩn mực mới từ ngày 05/8/2024 giúp hạn chế tình trạng "thổi giá" hoặc định giá thiếu căn cứ. Nhà đầu tư nên yêu cầu các đơn vị thẩm định giá giải trình rõ ràng về cách tiếp cận và các thông số đầu vào (như tỷ suất chiết khấu, chi phí dự phòng) để đảm bảo báo cáo thẩm định có độ tin cậy cao nhất. Sự minh bạch trong định giá chính là nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển bền vững.