Ngày 20/10/2015, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014. Đây là văn bản pháp lý quan trọng, tác động trực tiếp đến hàng nghìn hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh, cũng như các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước.

Lộ trình chấm dứt hoạt động kinh doanh tại căn hộ chung cư

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Nghị định 99/2015/NĐ-CP là việc siết chặt mục đích sử dụng căn hộ chung cư. Theo đó, kể từ ngày Nghị định có hiệu lực (10/12/2015), các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ không được phép sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh.

Đối với các trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh tại căn hộ chung cư trước ngày 01/07/2015, Chính phủ đưa ra một lộ trình chuyển đổi cụ thể nhằm giảm thiểu thiệt hại cho doanh nghiệp:

• Thời hạn chuyển đổi: Trong vòng 06 tháng kể từ ngày Nghị định có hiệu lực (tức từ ngày 10/12/2015).
• Thời điểm chấm dứt tuyệt đối: Sau ngày 10/06/2016, mọi hoạt động kinh doanh tại căn hộ chung cư phải được chấm dứt và chuyển sang địa điểm khác phù hợp quy hoạch.

Quy định này nhằm trả lại không gian yên tĩnh, an toàn và đúng công năng thiết kế cho cư dân tại các tòa nhà chung cư, tránh tình trạng quá tải hạ tầng và mất an ninh trật tự do các hoạt động thương mại gây ra.

Danh mục ngành nghề bị cấm và điều kiện kinh doanh dịch vụ đặc thù

Tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư (khu vực khối đế hoặc tầng thương mại), Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định danh mục các ngành nghề bị cấm kinh doanh bao gồm:

• Vũ trường, kinh doanh vật liệu gây cháy nổ.
• Dịch vụ sửa chữa xe có động cơ.
• Hoạt động giết mổ gia súc.
• Các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường khác.

Đối với các dịch vụ như nhà hàng, karaoke, quán bar, nếu muốn hoạt động trong phần diện tích thương mại của nhà chung cư, chủ cơ sở phải đảm bảo các điều kiện khắt khe về cách âm, phòng cháy chữa cháy (PCCC), có lối thoát hiểm riêng biệt và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật chuyên ngành.

Quy định mới về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Về vấn đề giao dịch, Nghị định 99/2015/NĐ-CP cho phép người mua nhà ở thương mại (bao gồm cả nhà ở tái định cư) được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán ngay cả khi nhà đã nhận bàn giao. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là bên bán chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho tính thanh khoản của thị trường bất động sản, giúp người mua có thể linh hoạt chuyển nhượng tài sản khi có nhu cầu tài chính hoặc thay đổi kế hoạch cư trú.

Siết chặt hạn mức sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và ổn định thị trường, Chính phủ quy định rõ hạn mức sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:

• Đối với căn hộ chung cư: Không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà.
• Đối với nhà riêng lẻ: Tối đa 250 căn nhà trên một đơn vị hành chính cấp phường có dân số tương đương 2.500 căn nhà thương mại.

Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng trước khi ký hợp đồng để đảm bảo không vượt quá số lượng quy định. Mọi giao dịch vượt hạn mức sẽ bị coi là không có giá trị pháp lý, không được cấp Giấy chứng nhận và bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua.

"Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2015. Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, sở hữu nhà ở của người nước ngoài và phát triển nhà ở sẽ được thực hiện thống nhất theo hướng dẫn tại văn bản này."

Việc ban hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP vào thời điểm cuối năm 2015 được xem là bước đi quyết liệt của Chính phủ trong việc cụ thể hóa Luật Nhà ở 2014, tạo hành lang pháp lý minh bạch cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.