Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầu năm 2022 chứng kiến những cơn 'sốt đất' diện rộng, tình trạng thu gom đất nông nghiệp rồi tự ý phân lô, bán nền trái phép diễn ra phức tạp. Để ngăn chặn hệ lụy từ việc đầu cơ và thổi giá, hàng loạt tỉnh, thành phố đã quyết liệt ban hành các văn bản nhằm 'siết chặt' hoạt động này.

Vì sao cơ quan quản lý phải mạnh tay với phân lô, bán nền?

Thực tế hiện nay, Luật Đất đai 2013 không có quy định trực tiếp về khái niệm 'phân lô, bán nền'. Tuy nhiên, tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (sửa đổi Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) đã quy định rất rõ về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Hoạt động phân lô bán nền tại các vùng ven đang được kiểm soát chặt chẽ (ảnh minh họa)

Cụ thể, chủ đầu tư phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe như:

• Hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
• Hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, thuế, phí...).
• Dự án không thuộc địa bàn các phường của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương hoặc các khu vực yêu cầu cao về cảnh quan kiến trúc.

Mặc dù quy định đối với dự án rất chặt chẽ, nhưng kẽ hở lại nằm ở việc 'biến tướng' từ quy định tách thửa cho cá nhân. Lợi dụng khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhiều cá nhân đã gom đất nông nghiệp diện tích lớn, hiến đường làm hạ tầng kỹ thuật rồi chia nhỏ hàng trăm lô đất để rao bán như một dự án bất động sản thực thụ. Điều này gây áp lực cực lớn lên hạ tầng xã hội và phá vỡ quy hoạch chung của địa phương.

Danh sách các địa phương quyết liệt 'siết' phân lô bán nền (Cập nhật tháng 04/2022)

Tính đến thời điểm giữa tháng 04/2022, nhiều 'điểm nóng' bất động sản đã chính thức phát lệnh tạm dừng hoặc thắt chặt quy định tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất:

Các nhà đầu tư cần thận trọng trước các thông tin quy hoạch và phân lô trái phép (ảnh minh họa)

Việc các địa phương đồng loạt 'siết' phân lô bán nền được xem là liều thuốc cần thiết để hạ nhiệt thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ trục lợi. Tuy nhiên, đối với những người dân có nhu cầu tách thửa thực sự để cho con cái hoặc chuyển nhượng đúng quy định pháp luật, các chuyên gia khuyến cáo cần tìm hiểu kỹ quy định cụ thể của từng địa phương để tránh vướng mắc pháp lý.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi xuống tiền mua đất phân lô, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương và xác nhận xem khu đất đó có nằm trong danh sách bị tạm dừng giao dịch hay không.