1. "Bàn tay sắt" trong xử lý vi phạm đất đai: Phạt tới 1 tỷ đồng

Kể từ ngày 05/01/2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, thay thế cho Nghị định 102/2014/NĐ-CP. Đây được coi là một bước đi quyết liệt của Chính phủ nhằm chấn chỉnh các sai phạm vốn đã tồn tại nhức nhối trong nhiều năm qua.

Điểm đáng chú ý nhất chính là mức phạt tiền tối đa đối với cá nhân là 500 triệu đồng và đối với tổ chức là 01 tỷ đồng. Cụ thể:

• Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất: Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị mà không xin phép có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng nếu diện tích vi phạm từ 03 héc ta trở lên.
• Chậm cấp Sổ hồng cho cư dân: Đây là tin vui cho người mua nhà. Tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản nếu chậm nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho người mua sẽ bị phạt nặng. Mức phạt cao nhất là 1 tỷ đồng nếu chậm từ 12 tháng trở lên cho 100 căn hộ/thửa đất.
• Sai phạm trong phân lô, bán nền: Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức phạt lên đến 1 tỷ đồng đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện theo quy định.

2. Khung giá đất mới giai đoạn 2020 - 2024: Tác động đến mọi nhà

Ngày 19/12/2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất mới. Đây là căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng và ban hành Bảng giá đất áp dụng cho giai đoạn 05 năm (2020 - 2024).

Theo quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức.
• Tính thuế sử dụng đất và các loại phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Việc khung giá đất tăng đồng nghĩa với việc các nghĩa vụ tài chính của người dân khi làm thủ tục về đất đai cũng sẽ tăng theo. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng sẽ được điều chỉnh tiệm cận hơn với giá thị trường.

3. Nới lỏng quy định về xây dựng tầng tum, tầng lửng

Một điểm mới đáng chú ý trong lĩnh vực xây dựng là Thông tư 07/2019/TT-BXD (có hiệu lực từ 01/01/2020). Thông tư này đã làm rõ khái niệm về số tầng của tòa nhà, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc cho người dân khi xin giấy phép xây dựng.

Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 07/2019/TT-BXD: "Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái."

Tuy nhiên, có hai trường hợp ngoại lệ không tính vào số tầng:

• Tầng tum: Không tính vào số tầng nếu chỉ dùng để bao che lồng cầu thang, giếng thang máy, thiết bị công trình và diện tích không vượt quá 30% diện tích sàn mái.
• Tầng lửng: Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng nếu diện tích không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

4. Mở rộng các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự và khơi thông nguồn vốn, Thông tư 07/2019/TT-BTP đã bổ sung thêm các trường hợp đăng ký thế chấp. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 4, danh mục các trường hợp đăng ký thế chấp đã bao quát hơn, bao gồm cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Việc bổ sung này giúp minh bạch hóa các giao dịch bảo đảm, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, đặc biệt là trong bối cảnh các dự án bất động sản hình thành trong tương lai đang ngày càng phổ biến.

Lời khuyên pháp lý cho người dân trong năm 2020

Với những thay đổi lớn nêu trên, người dân và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý:

1. Kiểm tra kỹ quy hoạch và mục đích sử dụng đất: Tránh việc tự ý xây dựng hoặc chuyển mục đích trái phép để không phải đối mặt với mức phạt tiền tỷ.
2. Cập nhật Bảng giá đất địa phương: Để chủ động trong việc chuẩn bị tài chính khi thực hiện các thủ tục cấp Sổ đỏ hoặc chuyển nhượng.
3. Nắm vững quy chuẩn xây dựng: Tận dụng các quy định về tầng tum, tầng lửng để tối ưu hóa không gian sống mà vẫn đảm bảo đúng pháp luật.

Pháp luật đất đai luôn có sự vận động và thay đổi. Việc nắm bắt kịp thời các chính sách mới không chỉ giúp chúng ta tránh được những rủi ro pháp lý đáng tiếc mà còn là chìa khóa để bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản bền vững.