Trong tiến trình đơn giản hóa thủ tục hành chính và đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý nhà nước, thông tin từ Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi công bố lấy ý kiến dư luận đang tạo nên làn sóng thảo luận sôi nổi trên thị trường bất động sản. Điểm nhấn quan trọng nhất trong đề xuất lần này chính là việc không còn bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Quy định hiện hành về bắt buộc công chứng giao dịch đất đai

Để thấy rõ tầm vóc của đề xuất mới, cần nhìn lại hành lang pháp lý đang được áp dụng hiện nay. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15, pháp luật đã phân định rất rõ nhóm hợp đồng bắt buộc và không bắt buộc công chứng:

• Trường hợp bắt buộc công chứng/chứng thực: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp linh hoạt (chỉ công chứng khi có yêu cầu): Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hoặc các hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một/các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Quy định mang tính bắt buộc này vốn được thiết lập nhằm bảo đảm tính pháp lý chặt chẽ, phòng ngừa gian lận, lừa đảo và giảm thiểu rủi ro tranh chấp đối với tài sản có giá trị lớn như nhà đất.

Đề xuất mới tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có gì đặc biệt?

Theo nội dung tại Điều 27 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi công bố ngày 20/07/2026, cơ quan biên soạn quy định điều kiện chung để người sử dụng đất thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn...) nhưng hoàn toàn loại bỏ điều khoản bắt buộc hợp đồng phải qua công chứng hoặc chứng thực.

Thay vào đó, dự thảo chỉ tập trung điều chỉnh các điều kiện cốt lõi mang tính định danh và pháp lý hành chính của thửa đất bao gồm:

1. Người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) theo quy định;
2. Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp phát sinh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, chấp hành án hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời;
4. Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất theo quy định.

"Dự thảo tập trung đơn giản hóa các rào cản thủ tục, giao quyền tự quyết và tự chịu trách nhiệm nhiều hơn cho các bên tham gia giao dịch dân sự, dựa trên nền tảng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đang hoàn thiện."

Cơ hội tiệm cận giao dịch số hay tiềm ẩn rủi ro tranh chấp?

Việc bỏ quy định công chứng bắt buộc nhận được nhiều góc nhìn đa chiều từ các chuyên gia pháp lý và cộng đồng doanh nghiệp:

1. Mặt tích cực và lợi ích thực tiễn

• Tiết kiệm thời gian và chi phí: Người dân và doanh nghiệp giảm bớt được một công đoạn thủ tục hành chính, cắt giảm đáng kể chi phí công chứng, thù lao công chứng viên.
• Thúc đẩy chuyển đổi số: Khi hệ thống Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và định danh điện tử được tích hợp đồng bộ, các bên có thể dễ dàng xác thực thông tin quy hoạch, chủ sở hữu trực tuyến mà không cần qua xác nhận thủ công của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Những băn khoăn về an toàn pháp lý

Tuy nhiên, không ít ý kiến bày tỏ sự lo ngại khi công chứng viên vốn đóng vai trò là 'màng lọc' kiểm tra năng lực hành vi dân sự, sự tự nguyện của các bên cũng như tính hợp pháp của tài sản. Nếu bỏ công chứng bắt buộc, các nguy cơ sau đây có thể gia tăng:

• Tình trạng hợp đồng giả mạo, ép buộc, lừa đảo chuyển nhượng nhà đất;
• Tranh chấp dân sự gia tăng do các bên tự soạn thảo hợp đồng thiếu chặt chẽ, mâu thuẫn điều khoản;
• Khó khăn cho cơ quan đăng ký đất đai trong việc thẩm định hồ sơ biến động.

Lưu ý quan trọng cho người dân ở thời điểm hiện tại

Cần nhấn mạnh rằng, nội dung trên mới chỉ là đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến đóng góp rộng rãi từ các bộ, ngành, chuyên gia và nhân dân, chưa chính thức được Quốc hội thông qua.

Chính vì vậy, ở thời điểm hiện tại, mọi giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Việc tự viết tay hợp đồng không công chứng sẽ dẫn đến nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại nghiêm trọng về tài chính cho các bên.