Sáng ngày 28/5/2007 tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực đã chủ trì cuộc gặp mặt báo chí để giới thiệu những nội dung cốt lõi của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007. Đây là văn bản quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Nghị định 84/2007/NĐ-CP - Giải pháp "vàng" cho những vướng mắc kéo dài

Bộ trưởng Mai Ái Trực khẳng định, mặc dù về dung lượng Nghị định 84/2007/NĐ-CP không đồ sộ bằng Nghị định 181/2004/NĐ-CP, nhưng giá trị thực tiễn của nó là cực kỳ lớn. Văn bản này tập trung giải quyết trực diện những vấn đề cụ thể đang gây "tắc nghẽn" trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2003.

Với cấu trúc gồm 7 Chương và 68 Điều, Nghị định đã hướng tới 3 mục tiêu trọng tâm: đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư, tháo gỡ khó khăn cho người dân và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Đặc biệt, Chương II của Nghị định đã dành sự quan tâm lớn cho việc thực hiện quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận (GCN).

Định nghĩa lại "sử dụng đất ổn định" - Quyền lợi người dân được bảo đảm

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất khi cấp GCN trước đây là cách hiểu về "sử dụng đất ổn định". Bộ trưởng chỉ rõ, trước đây nhiều nơi hiểu sai rằng đất ổn định là phải do một người sử dụng liên tục, nếu chuyển nhượng cho người khác thì tính ổn định bị mất đi. Điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã làm rõ:

Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù đất có thay đổi chủ sở hữu nhiều lần nhưng nếu mục đích sử dụng (ví dụ là đất ở) không thay đổi từ trước ngày 15/10/1993 thì vẫn được coi là sử dụng ổn định. Điều này giúp hàng triệu hộ dân tự tin hơn trong việc làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Công bằng trong nghĩa vụ tài chính và bồi thường giải phóng mặt bằng

Về nghĩa vụ tài chính, Điều 4 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ. Điều này bảo vệ người dân khỏi việc phải gánh chịu chi phí tăng cao do giá đất biến động trong thời gian chờ đợi cơ quan nhà nước xét duyệt hồ sơ.

Bên cạnh đó, cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất tại Điều 5 Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng được cải tiến. Người dân chưa đủ khả năng tài chính vẫn được cấp GCN và ghi nợ nghĩa vụ, giúp họ yên tâm về quyền sở hữu dù các quyền giao dịch (chuyển nhượng, thế chấp...) sẽ bị hạn chế cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ thuế.

Đối với công tác thu hồi đất, Chương V của Nghị định đã thiết lập một quy trình chặt chẽ hơn so với Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Việc quy định rõ ràng các bước lập phương án tổng thể, phương án cụ thể và sự tham gia của người dân được kỳ vọng sẽ giảm thiểu khiếu kiện và đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm.

Mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài và thúc đẩy thị trường bất động sản

Một điểm sáng khác là Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP cho phép các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản từ các tổ chức trong nước. Quy định này không chỉ đúng luật mà còn thể hiện sự linh hoạt, tạo ra sự công bằng giữa nhà đầu tư nội và ngoại, đồng thời kích thích dòng vốn FDI chảy mạnh vào thị trường địa ốc Việt Nam.

Bộ trưởng Mai Ái Trực cũng lưu ý về việc xử lý các trường hợp diện tích đất nhỏ. Theo Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, những trường hợp đã hình thành trước khi Nghị định có hiệu lực vẫn sẽ được cấp GCN, nhằm đảm bảo quyền lợi lịch sử của người dân, tránh tình trạng địa phương từ chối cấp giấy một cách máy móc.

Với việc ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Chính phủ đã gửi đi một thông điệp mạnh mẽ về việc quyết tâm minh bạch hóa thị trường đất đai, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và tạo môi trường kinh doanh thông thoáng cho doanh nghiệp. Đây thực sự là một "cú hích" quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới.