Luật Đất đai 2024 đã chính thức bãi bỏ khung giá đất, thay vào đó là cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Một trong những công cụ quan trọng nhất điều tiết nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất chính là Bảng giá đất. Vậy bảng giá đất mới sẽ được dùng trong những trường hợp nào và quy trình ban hành ra sao?

11 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất không chỉ đơn thuần là con số tham khảo mà là căn cứ pháp lý để tính toán hàng loạt các khoản chi phí và nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, bảng giá đất được áp dụng trong 11 trường hợp sau:

"1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
c) Tính thuế sử dụng đất;
d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
e) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
h) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
i) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
k) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
l) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê."

Việc mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất cho thấy vai trò then chốt của công cụ này trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Lộ trình áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026

Một điểm người dân cần đặc biệt lưu ý là thời điểm áp dụng bảng giá đất mới. Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Sau đó, hằng năm, UBND cấp tỉnh sẽ phải trình điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Điều này giúp giá đất luôn bám sát biến động thực tế của thị trường, tránh tình trạng "giá ảo" hoặc thất thoát tài sản nhà nước.

Quy trình 5 bước ban hành bảng giá đất cấp tỉnh

Để đảm bảo tính khách quan và chính xác, Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết trình tự 5 bước xây dựng bảng giá đất:

• Bước 1: Chuẩn bị và điều tra: Tổ chức định giá đất tiến hành điều tra, khảo sát, thu thập thông tin về khu vực, vị trí và thửa đất chuẩn.
• Bước 2: Soạn thảo và lấy ý kiến: Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng dự thảo, đăng tải công khai trong 30 ngày để lấy ý kiến người dân và các cơ quan liên quan như Mặt trận Tổ quốc, cơ quan thuế.
• Bước 3: Thẩm định: Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện kiểm tra, đánh giá tính pháp lý và thực tiễn của dự thảo.
• Bước 4: Hoàn thiện dự thảo: Tiếp thu ý kiến thẩm định để chỉnh sửa và trình UBND cấp tỉnh.
• Bước 5: Quyết định và công bố: UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua, sau đó công bố công khai và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Với quy trình chặt chẽ này, bảng giá đất từ năm 2026 hứa hẹn sẽ phản ánh đúng giá trị thực của đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự và quản lý nhà nước hiệu quả hơn.