Hoạt động đầu tư xây dựng tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với mục tiêu đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp phân quyền và nâng cao trách nhiệm của chủ thể tham gia dự án. Việc nắm bắt chính xác các quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành là yêu cầu cấp thiết giúp doanh nghiệp chủ động kiểm soát rủi ro pháp lý và đảm bảo tiến độ triển khai dự án.

Gia tăng quyền tự chủ đi đôi với siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư

Một trong những định hướng đột phá trong chính sách quản lý nhà nước về xây dựng hiện nay là chuyển dần từ cơ chế "tiền kiểm" sang "hậu kiểm". Xu hướng này vừa tạo không gian chủ động tối đa cho chủ đầu tư, vừa đặt ra yêu cầu rất cao về năng lực tự kiểm soát và trách nhiệm pháp lý.

Theo các quy định chi tiết tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, thẩm quyền của chủ đầu tư được mở rộng đáng kể trong các khâu:

• Tự thẩm định và phê duyệt thiết kế: Chủ đầu tư được giao quyền tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đối với nhiều loại công trình, giảm bớt sự can thiệp trực tiếp của cơ quan chuyên môn về xây dựng.
• Nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng: Cơ chế tự nghiệm thu chịu trách nhiệm hoàn toàn về chất lượng công trình được cụ thể hóa, đòi hỏi chủ đầu tư phải thiết lập hệ thống quản lý chất lượng nghiêm ngặt theo quy định tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
• Đẩy mạnh phân cấp địa phương: Chính quyền cấp tỉnh và cơ quan chuyên môn địa phương được trao quyền thẩm định, cấp phép và thanh tra, kiểm tra trên địa bàn, giúp giảm đáng kể thời gian chờ đợi thủ tục ở cấp Bộ.

Siết chặt điều kiện năng lực và công khai thông tin hoạt động xây dựng

Để đảm bảo an toàn công trình và tính minh bạch của thị trường, pháp luật xây dựng quy định cơ chế quản lý năng lực tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng gắn liền với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia.

Các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng có nghĩa vụ tự kê khai và công khai thông tin năng lực trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của thông tin được đăng tải.

Đối với các nhà thầu nước ngoài, điều kiện cấp giấy phép hoạt động xây dựng được rà soát chặt chẽ. Việc ký kết hợp đồng xây dựng chỉ được thực hiện sau khi nhà thầu nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động xây dựng theo đúng quy định. Việc cắt giảm thủ tục hành chính tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng cũng đòi hỏi tính tuân thủ tự giác cao hơn.

Cắt giảm thủ tục cấp phép và yêu cầu vật liệu xây dựng xanh

Một điểm sáng quan trọng được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là mở rộng danh mục các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng và rút gọn quy trình lập dự án:

1. Mở rộng đối tượng miễn giấy phép xây dựng: Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, công trình xây dựng tạm, công trình nằm trong khu công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt... đều thuộc diện được giản lược thủ tục cấp phép.
2. Ưu tiên vật liệu xanh và truy xuất nguồn gốc: Quản lý vật liệu xây dựng không chỉ dừng lại ở chỉ tiêu kỹ thuật mà còn hướng đến tiêu chuẩn bảo vệ môi trường, giảm phát thải carbon. Chủ đầu tư và nhà thầu có trách nhiệm chứng minh nguồn gốc hợp pháp và tiêu chuẩn chất lượng vật liệu đưa vào sử dụng.

Chủ động quản trị hợp đồng và phòng ngừa rủi ro tranh chấp

Trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động về giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công và điều kiện thời tiết bão lũ, việc xây dựng hợp đồng xây dựng chặt chẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.

Căn cứ quy định tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng và các quy tắc chung của Bộ luật Dân sự 2015, doanh nghiệp cần đặc biệt chú ý:

• Điều khoản về hoàn cảnh thay đổi cơ bản: Dự liệu rõ các trường hợp biến động giá vật liệu vượt ngưỡng thỏa thuận, sự thay đổi quy định pháp luật hoặc biến cố địa chất bất thường để làm cơ sở điều chỉnh giá hợp đồng và tiến độ thực hiện.
• Cơ chế bồi thường thiệt hại định trước (Liquidated Damages): Thỏa thuận rõ mức phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi một bên chậm tiến độ hoặc vi phạm chất lượng, đảm bảo tính khả thi khi xử lý vi phạm.
• Thành lập Ban phòng ngừa và giải quyết tranh chấp (DAB/DAAP): Việc đưa cơ chế Ban giải quyết tranh chấp vào hợp đồng giúp các bên xử lý bất đồng ngay tại công trường, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài làm đóng băng dự án.

Việc chủ động rà soát quy trình quản trị nội bộ, chuẩn hóa hồ sơ pháp lý và cập nhật liên tục các văn bản quy phạm pháp luật mới là giải pháp căn cơ giúp các doanh nghiệp xây dựng tối ưu hóa chi phí, vận hành an toàn và phát triển bền vững.