Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ cao tầng, nhà ở kết hợp kinh doanh (chung cư mini, nhà trọ, văn phòng cho thuê) ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, việc tự ý thiết kế, thi công không đảm bảo an toàn đã dẫn đến nhiều vụ hỏa hoạn thương tâm trong thời gian qua. Để khắc phục triệt để tình trạng này, Chính phủ đã ban hành một quy định mang tính bước ngoặt, siết chặt quản lý chất lượng xây dựng và an toàn phòng cháy, chữa cháy (PCCC) đối với loại hình nhà ở này.

Cụ thể, kể từ ngày 01/7/2026, khi Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành, toàn bộ hồ sơ thiết kế nhà ở riêng lẻ từ trên 7 tầng hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

Phân cấp thiết kế nhà ở riêng lẻ theo quy định mới nhất

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc quản lý xây dựng, thiết kế công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được phân cấp rõ ràng dựa trên quy mô, chiều cao và diện tích xây dựng. Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân xây dựng nhà ở quy mô nhỏ, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các công trình có quy mô lớn, nguy cơ mất an toàn cao.

Cụ thể, quy trình thiết kế được chia thành 3 nhóm đối tượng như sau:

• Nhóm 1 - Chủ nhà được tự thiết kế: Áp dụng đối với các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ đáp ứng đồng thời các tiêu chí: dưới 03 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 và chiều cao công trình dưới 12 m. Trong trường hợp này, chủ sở hữu công trình được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về an toàn công trình và các công trình lân cận.
• Nhóm 2 - Bắt buộc phải thuê đơn vị thiết kế chuyên nghiệp: Áp dụng đối với công trình nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng hoặc có 01 tầng hầm (trừ các trường hợp thuộc Nhóm 1). Việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ năng lực chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện theo quy định.
• Nhóm 3 - Bắt buộc thuê đơn vị chuyên môn và tuân thủ quy chuẩn PCCC: Áp dụng đối với công trình nhà ở riêng lẻ từ trên 7 tầng hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên. Việc thiết kế công trình phải do tổ chức, cá nhân có năng lực hoạt động xây dựng chuyên nghiệp thực hiện. Đặc biệt, hồ sơ thiết kế đối với nhóm này bắt buộc phải tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

"Hồ sơ thiết kế đối với nhà ở riêng lẻ từ 07 tầng trở lên hoặc có 02 tầng hầm trở lên phải tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy." - Trích khoản 3 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Sự thay đổi căn bản so với quy định cũ

Trước đây, theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014, việc thiết kế nhà ở riêng lẻ tuy có đề cập đến yêu cầu bảo đảm an toàn phòng, chống cháy, nổ nhưng chưa có sự phân cấp cụ thể và bắt buộc về mặt hồ sơ thiết kế kỹ thuật đối với các công trình cao tầng (từ 7 tầng trở lên) như quy định mới tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Sự ra đời của Luật Xây dựng 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 207/2026/NĐ-CP thể hiện tư duy quản lý mới: chủ động phòng ngừa từ khâu thiết kế bản vẽ trên giấy, thay vì chỉ kiểm tra, xử lý phần ngọn khi công trình đã hoàn thành đưa vào sử dụng. Điều này cũng hoàn toàn đồng bộ với tinh thần của Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 nhằm tối ưu hóa khả năng thoát nạn, ngăn cháy lan ngay từ cấu trúc xây dựng của ngôi nhà.

Khuyến cáo quan trọng dành cho chủ nhà và đơn vị tư vấn thiết kế

Để tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc như bị từ chối cấp giấy phép xây dựng, đình chỉ thi công hoặc xử phạt vi phạm hành chính, các chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế cần lưu ý các điểm sau từ ngày 01/7/2026:

1. Khảo sát kỹ quy mô công trình trước khi lập phương án thiết kế: Nếu công trình dự kiến xây dựng từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm, chủ nhà tuyệt đối không được tự thiết kế hoặc thuê các cá nhân không có chứng chỉ hành nghề phù hợp.
2. Tích hợp giải pháp PCCC ngay từ đầu: Đơn vị thiết kế phải chủ động áp dụng các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình (như QCVN 06 hiện hành). Các yếu tố như lối thoát nạn thứ hai, cầu thang thoát hiểm, hệ thống báo cháy tự động, họng nước chữa cháy trong nhà, vật liệu chống cháy... phải được thể hiện rõ ràng trên bản vẽ kỹ thuật.
3. Nghiêm cấm tự ý chuyển đổi công năng trái phép: Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ sau đó tự ý ngăn phòng làm chung cư mini, nhà trọ mật độ cao mà không cải tạo hệ thống PCCC theo đúng quy chuẩn sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường.

Quy định mới tại Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP không chỉ là một rào cản kỹ thuật đơn thuần, mà chính là "lá chắn" bảo vệ tính mạng, tài sản của chính chủ nhà và cộng đồng cư dân xung quanh. Việc tuân thủ nghiêm túc quy chuẩn PCCC ngay từ khâu thiết kế là bước đi tất yếu hướng tới một đô thị an toàn, bền vững.