Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng khi Bộ Xây dựng chính thức ban hành quy chuẩn mới về nhà chung cư. Theo đó, loại hình căn hộ diện tích nhỏ - vốn là chủ đề gây tranh cãi suốt nhiều năm qua - đã chính thức được pháp luật thừa nhận và chuẩn hóa về mặt kỹ thuật.

Căn hộ 25m2: Quy chuẩn kỹ thuật khắt khe hơn bạn tưởng

Căn cứ theo quy định tại Thông tư 21/2019/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (mã số QCVN 04:2019/BXD), kể từ ngày 01/7/2020, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không được nhỏ hơn 25m2.

Tuy nhiên, để tránh tình trạng hình thành các khu "ổ chuột" trên cao, pháp luật cũng đưa ra các điều kiện đi kèm rất cụ thể:

• Cấu trúc căn hộ: Phải có tối thiểu 01 phòng ở và 01 khu vệ sinh. Riêng phòng ngủ phải đảm bảo diện tích không dưới 9m2.
• Khống chế số lượng: Đối với các dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của toàn dự án.
• Tiêu chuẩn ánh sáng: Tất cả các căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên. Với căn hộ có từ 02 phòng ở trở lên, chỉ cho phép tối đa 01 phòng không có chiếu sáng tự nhiên.

Quy định về chiều cao thông thủy và không gian sống

Bên cạnh diện tích, Thông tư 21/2019/TT-BXD còn siết chặt các thông số về chiều cao để đảm bảo chất lượng sống cho cư dân:

• Đối với phòng ở: Chiều cao thông thủy không được thấp hơn 2,6m.
• Đối với bếp và khu vệ sinh: Chiều cao thông thủy tối thiểu là 2,3m.
• Đối với tầng hầm, tầng kỹ thuật: Chiều cao không nhỏ hơn 2,0m.
• Đặc biệt, đối với gian lánh nạn (một yêu cầu bắt buộc mới về an toàn cháy nổ), chiều cao thông thủy phải đạt từ 2,6m trở lên.

"Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2 (đối với dự án nhà ở thương mại)."

Cơ hội cho người trẻ và bài toán hạ tầng đô thị

Việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 được xem là lời giải cho bài toán nhà ở của những người độc thân, cặp vợ chồng trẻ hoặc người lao động có thu nhập trung bình thấp tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Với diện tích nhỏ, tổng giá trị căn hộ sẽ vừa túi tiền hơn, giúp giấc mơ sở hữu nhà trở nên gần thực tế hơn.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cảnh báo về áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe...) khi mật độ dân cư tăng cao. Chính vì vậy, việc khống chế tỷ lệ 25% căn hộ nhỏ trong một dự án là công cụ điều tiết cần thiết của cơ quan quản lý nhà nước.

Quy định mới này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2020, thay thế cho các quy định cũ vốn còn nhiều chồng chéo về diện tích tối thiểu. Đây chắc chắn sẽ là cú hích lớn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Hệ thống pháp luật