Việc sở hữu tấm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) là mong muốn của mọi người dân để đảm bảo quyền lợi pháp lý bền vững. Tuy nhiên, một trong những rào cản lớn nhất khiến nhiều hộ gia đình còn e dè chính là chi phí thực hiện, đặc biệt là khoản tiền sử dụng đất. Vậy tại sao khoản tiền này lại thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, thậm chí lên tới hàng trăm triệu đồng? Hãy cùng giải mã chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tính đến năm 2021.

Chi phí làm Sổ đỏ luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm (ảnh minh họa)

Tổng hợp 4 khoản tiền "cứng" phải nộp khi cấp Sổ đỏ lần đầu

Theo quy định của pháp luật đất đai, tùy vào nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, người dân khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ có thể phải đối mặt với 4 loại chi phí chính sau đây:

1. Tiền sử dụng đất - Khoản chi "nặng ký" nhất

Tiền sử dụng đất được hiểu là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Đây là nội dung được điều chỉnh chi tiết tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Thực tế, không phải ai cũng phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Pháp luật chia thành các nhóm đối tượng:

• Trường hợp miễn, giảm: Dành cho người có công với cách mạng, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng đặc biệt khó khăn...
• Trường hợp nộp theo tỷ lệ: Có thể nộp 50% hoặc theo các mức ưu đãi tùy thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

2. Lệ phí trước bạ

Đây là khoản lệ phí nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan Nhà nước. Căn cứ Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Nghị định 20/2019/NĐ-CP, công thức tính như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%

Mức thu này khá thấp so với giá trị thực tế của thửa đất, thường chỉ dao động từ vài triệu đến vài chục triệu đồng.

Người dân cần nắm rõ các quy định để chủ động về tài chính khi làm thủ tục (ảnh minh họa)

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Khoản phí này mang tính chất lệ phí hành chính để bù đắp chi phí in ấn, quản lý phôi sổ. Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định nên có sự khác biệt giữa các địa phương, nhưng nhìn chung rất thấp, thường không quá 120.000 đồng/giấy cấp mới.

4. Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, đây là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để đảm bảo việc cấp sổ đúng quy định. Mức phí này cũng do địa phương quy định dựa trên quy mô diện tích và tính chất phức tạp của hồ sơ.

Lý giải nguyên nhân tiền sử dụng đất luôn chiếm "ngôi vương" về chi phí

Sở dĩ tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất vì nó được tính toán dựa trên giá trị quyền sử dụng đất - một loại tài sản có giá trị rất lớn. Trong khi các loại phí và lệ phí khác thường tính theo mức cố định hoặc tỷ lệ phần trăm rất nhỏ (0,5%), thì tiền sử dụng đất lại đánh trực tiếp vào giá trị đất đai.

Cụ thể, theo khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành là căn cứ để tính tiền sử dụng đất. Hãy xem xét ví dụ sau để thấy sự chênh lệch:

Giả sử bạn có 100m2 đất tại khu vực có giá trong Bảng giá đất là 10 triệu đồng/m2. Nếu phải nộp 100% tiền sử dụng đất:

• Tiền sử dụng đất: 100m2 x 10 triệu = 1 tỷ đồng.
• Lệ phí trước bạ: 1 tỷ x 0,5% = 5 triệu đồng.

Như vậy, tiền sử dụng đất cao gấp 200 lần lệ phí trước bạ. Đây chính là lý do vì sao đây luôn là nỗi lo tài chính lớn nhất của người dân.

Lưu ý đặc biệt về diện tích vượt hạn mức

Một điểm quan trọng mà người dân cần lưu ý: Nếu diện tích đất đề nghị cấp sổ vượt hạn mức giao đất ở của địa phương, phần diện tích vượt mức này sẽ không được tính theo Bảng giá đất thông thường mà phải tính theo giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể thường cao hơn nhiều do được nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm, khiến tổng số tiền phải nộp tăng vọt.

Lời khuyên pháp lý

Để giảm thiểu gánh nặng tài chính, người dân nên kiểm tra kỹ nguồn gốc đất và các giấy tờ liên quan từ trước ngày 15/10/1993 hoặc trước ngày 01/7/2004. Việc chứng minh được thời điểm sử dụng đất ổn định, lâu dài và không vi phạm pháp luật đất đai có thể giúp bạn thuộc trường hợp được giảm hoặc thậm chí không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Ngoài ra, trong bối cảnh năm 2021, người dân cũng cần cập nhật các chính sách hỗ trợ ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những hộ gia đình khó khăn để có thể hoàn thành thủ tục cấp Sổ đỏ đúng hạn.