Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, việc xác định giá trị đất đai không chỉ dựa trên các giao dịch so sánh trực tiếp mà còn phải tính đến tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp thặng dư chính là "chìa khóa" để giải quyết bài toán này cho các dự án đầu tư quy mô lớn.

Phương pháp thặng dư là gì và khi nào cần áp dụng?

Khác với các phương pháp định giá truyền thống, phương pháp thặng dư tập trung vào giá trị tương lai của thửa đất sau khi đã được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh. Theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024:

"Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt."

Phương pháp này đặc biệt quan trọng đối với các khu đất thực hiện dự án đầu tư mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh hay thu nhập, nhưng lại có thể ước tính được doanh thu và chi phí phát triển một cách tương đối chính xác theo điểm c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Quy trình 4 bước tính giá đất theo phương pháp thặng dư

Trình tự thực hiện định giá đất theo phương pháp này được quy định chi tiết tại Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Khảo sát và thu thập dữ liệu đầu vào

Đây là giai đoạn nền tảng, yêu cầu tổ chức định giá phải thu thập đầy đủ thông tin về quy hoạch chi tiết xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và các tài liệu pháp lý liên quan. Việc xác định "hiệu quả sử dụng đất cao nhất" là yếu tố then chốt để đảm bảo giá trị định giá không bị thấp hơn thực tế.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển

Doanh thu phát triển được tính toán dựa trên giá chuyển nhượng, giá thuê mặt bằng hoặc giá kinh doanh sản phẩm dịch vụ dự kiến. Các yếu tố như thời gian bán hàng, tỷ lệ lấp đầy và biến động thị trường cũng phải được đưa vào mô hình tính toán.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Tổng chi phí phát triển bao gồm rất nhiều hạng mục như: chi phí xây dựng công trình, chi phí thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư và cả lợi nhuận định mức của nhà đầu tư. Lưu ý rằng, tổng chi phí này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất cuối cùng

Sau khi đã có tổng doanh thu và tổng chi phí (đã được chiết khấu về giá trị hiện tại), giá trị quyền sử dụng đất được xác định bằng phép trừ đơn giản: Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển. Cuối cùng, chia giá trị này cho diện tích khu đất để ra mức giá đất trên mỗi mét vuông.

Những lưu ý quan trọng khi tính toán

Việc ước tính các khoản doanh thu và chi phí phải thực hiện theo từng năm và bắt buộc phải áp dụng tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất cho vay trung hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước. Điều này giúp phản ánh đúng giá trị thời gian của tiền tệ trong suốt vòng đời dự án.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP là vô cùng cần thiết để đảm bảo tính pháp lý và chính xác cho phương án giá đất của mình.